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Immobilier : les prix ont-ils atteint un point bas ?

Alors que le coût des biens baissait encore en septembre, les acquéreurs se demandent quand le marché va repartir à la hausse. Mais dans un environnement de crédit inédit, le Momentum est peut-être déjà là.

La décrue des prix des biens, à l’œuvre depuis la remontée des taux, va-t-elle se poursuivre ? Charles Marinakis, président de Century 21 France, au moment de dresser le bilan des neufs premiers mois de 2024 dans l’ancien le 30 septembre, mettait en exergue les corrélations entre coût du crédit et du m²… pour mieux montrer la situation inédite dans laquelle nous nous trouvons.

« C’est la première fois que les taux et les prix baissent en même temps, ce qui a permis au marché de regagner de l’air cet été, indique Charles Marinakis. Beaucoup de français ont pensé qu’il était intéressant d’acheter sans attendre que les taux diminuent encore en raison de l’incertitude politique. »

Incertitude politique

Les futures réformes du gouvernement, qu’il s’agisse des coupes dans les dépenses publiques ou des hausses d’impôts, laissent en effet planer quelques doutes quant à la poursuite de la baisse enclenchée depuis le début de l’année. Le contexte politique actuel a déjà des répercussions visibles sur les marchés, où la dette française se négocie désormais plus chère que la dette grecque à cinq ans, ou que la dette espagnole à 10 ans.

Or, la baisse de la volumétrie des transactions immobilières - -1,6 % pour les maisons et -3,1 % pour les appartements depuis début 2024 - allant de pair avec une baisse des prix, les acquéreurs actuels considèrent le moment propice.

Ils refusent désormais d’utiliser la surface comme variable d’ajustement, la superficie moyenne des biens achetés n’ayant quasi pas évolué sur les 12 derniers mois (autour de 113 m² pour les maisons et 57 pour les appartements).

Paris mon amour

Le montant moyen d’une acquisition, lui, a diminué de 6,1 % sur 12 mois pour les maisons (265 544 €) et de 2,4 % pour les appartements (223 635 €).

Cette baisse est particulièrement visible à Paris, où ce même montant moyen a reculé de 8 % sur un an (444 516 €), avec un prix du m² qui passe en-dessous des 9 300 € (-6,1 %). « C’était une nécessité car le marché était crispé au-dessus de 10 000 € du m² », affirme le président de Century 21, qui estime cependant que le m² ne descendra jamais en-dessous de 9 000.

Alors que les délais de vente continuent de s’étirer en France, se rapprochant des 100 jours, ils se compressent sur Paris pour atteindre 92 jours.

« Ville achetée par les étrangers »

Mais c’est aussi dans la capitale, alors que les investisseurs locatifs se détournent un peu plus du marché (-3,9 %), qu’un curieux phénomène s’observe depuis le début de l’année : l’attrait pour les résidences secondaires a explosé (+37,5 %). « Paris va devenir une ville achetée par les étrangers, pour qui elle est plus accessible que d’autres capitales, assène Charles Marinakis. Le prix du m² est deux à trois fois moins cher qu’à Manhattan alors que l’euro et le dollar sont sur une relative parité. »

En Ile-de-France, l’évolution des prix à la sortie des confinements, poussée par les parisiens en quête de balcons et de terrasses, a fait le chemin inverse. Le prix du m² se tasse à 4 332 € pour les appartements (-4,6 %), à 3 490 € pour les maisons (-6,2 %), sachant que le coût moyen d’une maison a chuté de 10 % en un an.

Baisse généralisée

La baisse des prix s’observe dans toutes les régions, à l’exception des appartements en Paca (+3,6 %), Bretagne (+3,6 %), Normandie (+3,5 %) et en Bourgogne-Franche-Comté (+7,5 %). Celle-ci commence à produire ses effets, puisque les ventes progressent nettement dans trois régions de janvier à septembre 2024 comparé à la période janvier à septembre 2023 : il s’agit de la Nouvelle-Aquitaine (+5,6 %), de l’Occitanie (+5,4 %), du Centre-Val de Loire (+3,3 %).

Le regain d’intérêt global des acquéreurs se constate au moins pour la phase de recherche, puisque en comparant les deux mêmes périodes, les consultations de biens sur les sites Century 21 sont en hausse de 76 %.

Le réseau d’agences immobilières s’affiche confiante pour la suite, à rebours du catastrophisme ambiant qui regrette l’époque bénite où des taux proches de 1 % avaient permis de franchir le cap des 1,2 millions de transactions. « Des ventes qui oscillent autour de 800 000 sont le reflet d’un marché avec des taux à 3,5 %, met en perspective Charles Marinakis. Cependant, peu de marchés sont éternels et perpétuels comme le nôtre. »