Les loueurs en LMNP découvrent parfois, au moment de déclarer leurs revenus, qu’ils ne relèvent pas toujours du régime attendu. Si le statut est souvent associé aux prélèvements sociaux, certaines situations imposent en réalité le paiement de cotisations sociales. Explications.
Depuis le 9 avril dernier, les loueurs peuvent déclarer leurs revenus de location meublée sur le formulaire 2042 C Pro. Or, au sein de ce formulaire, certaines cases suscitent de nombreuses questions de la part des loueurs : il s’agit de celles relatives au paiement des cotisations sociales.
Nombreux sont les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui sont surpris par leur présence, car, en principe, les loueurs en meublé non professionnels relèvent du paiement des prélèvements sociaux. Mais des exceptions existent. Qui sont donc les loueurs concernés par cette particularité ?
Qui sont les LMNP qui doivent payer les cotisations sociales ?
En location meublée, il est possible de pratiquer la location de courte durée d’un meublé de tourisme, classé ou non. Et c’est justement dans cette situation que les loueurs peuvent se retrouver à devoir s’acquitter des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux.
Pratiquer la location de courte durée n’est toutefois pas une condition suffisante, car c’est en réalité le montant des recettes que génère cette activité qui joue un rôle déterminant. Ainsi, passé 23 000 € de recettes annuelles issues uniquement de la location de courte durée, les loueurs passent du paiement des prélèvements sociaux à celui des cotisations sociales.
Attention, ce seuil de 23 000 € ne doit pas être confondu avec celui, identique, utilisé pour apprécier l’appartenance au statut de LMNP ou de LMP qui, quant à lui, englobe toutes les recettes de location meublée, quel que soit le mode de location pratiqué.
Quelles sont les cases à remplir en cas d’assujettissement aux cotisations sociales ?
Sur le millésime 2026 du formulaire 2042 C Pro, toutes les cases déclaratives prévues pour les LMNP sont dédoublées pour inclure les cas de paiement des cotisations sociales. Pour les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC, les cases à remplir sont donc les cases 5NJ, 5NK ou 5NL selon le type d’activité exercé. Pour les loueurs qui relèvent du régime réel, les cases à remplir sont les cases 5NM, pour un résultat bénéficiaire ou nul, ou 5WE, pour un résultat déficitaire.
Si un loueur commet une erreur de déclaration en ne remplissant pas les cases correspondant au paiement des cotisations sociales alors qu’il y est assujetti, il sera contacté ultérieurement par l’Urssaf afin de réaliser son affiliation et régulariser sa situation. S’il ne s’agit donc pas d’une sanction, il convient néanmoins de se montrer vigilant, car les régularisations peuvent parfois intervenir plusieurs années a posteriori, et donc représenter un coût imprévu pour les loueurs.
Quelles options s’offrent aux LMNP qui doivent payer les cotisations sociales ?
Au statut LMNP, la plupart des loueurs ont la possibilité de choisir leur régime de cotisations, avec soit la possibilité de s’affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) ou au régime général, à condition toutefois que leurs recettes annuelles de location de courte durée ne dépassent pas 77 700 €. La principale différence entre ces régimes est le mode de calcul des cotisations dues par le loueur.
Au régime de la SSI, le montant de cotisations est calculé sur la base du résultat fiscal du loueur, déterminé selon les règles du régime fiscal dont il relève, avec un taux variable qui avoisine généralement les 40%. Pour les loueurs qui relèvent du régime réel, il peut arriver que leur résultat fiscal soit déficitaire. Toutefois, cela ne signifie pas pour autant une absence de paiement des cotisations sociales car, dans cette situation, il reste nécessaire de s’acquitter d’une cotisation minimale, dont le montant varie chaque année, et oscille aux alentours des 1 200 €.
Au régime général, les cotisations sociales sont calculées sur la base d’un taux fixe de 47,5%, qui s’applique au montant des recettes annuelles, diminué d’un abattement de 60%, ou de 87% pour les meublés de tourisme classés. La première année, une franchise de 23 000 € est également déduite des recettes du loueur avant application de l’abattement et le calcul des cotisations.
Statut LMNP/LMP et cotisations sociales : Rappel et exemples
Rappel :
Un loueur relève du statut LMNP si ses recettes globales annuelles de location meublée (tous types de location confondues, calculées à l’échelle du foyer fiscal dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut) sont soit :
- Inférieures à 23 000 € ;
- Supérieures à 23 000 € mais d’un montant inférieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal
Un LMNP relève du paiement des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux pour ses recettes de location de courte durée si le montant total annuel de ces dernières excède 23 000 €.
Exemples :
- Au sein du foyer fiscal 1, deux biens sont mis en location meublée :
- un bien en location meublée de longue durée (6 000 € de recettes annuelles) ;
- un bien en location meublée de courte durée (12 000 € de recettes annuelles).
Montant total des recettes annuelles = 18 000 €
Montant total des recettes de courte durée = 12 000 €
Conclusion : Les membres du foyer fiscal 1 sont automatiquement LMNP (recettes annuelles globales de location meublée < 23 000 €) et relèvent du paiement des prélèvements sociaux (recettes annuelles de location de courte durée < 23 000 €).
- Au sein du foyer fiscal 2 (50k € d’autres revenus d’activité), deux biens sont mis en location meublée :
- un bien en location meublée de longue durée (12 000 € annuels) ;
- un bien en location meublée de courte durée (18 000 € annuels).
Montant total des recettes annuelles = 40 000 €
Montant total des recettes de courte durée = 18 000 €
Conclusion : Les membres du foyer fiscal 2 sont LMNP (recettes annuelles globales de location meublée > 23 000 € mais < aux autres revenus de 40 000 €) et relèvent du paiement des prélèvements sociaux (recettes annuelles de location de courte durée < 23 000 €).
- Au sein du foyer fiscal 3 (60k € d’autres revenus d’activité), trois biens sont mis en ocation meublée :
- un bien en location meublée de longue durée (12 000 € annuels)
- deux biens en location meublée de courte durée (32 000 € annuels au total).
Montant total des recettes annuelles = 44 000 €
Montant total des recettes de courte durée = 32 000 €
Conclusion : Les membres du foyer fiscal 3 sont LMNP (recettes annuelles globales > 23 000 € mais < aux autres revenus de 60 000 €) et relèvent du paiement des cotisations sociales (recettes annuelles de location de courte durée > 23 000 €).
