Après des années de réflexe LMNP, la location nue revient dans les stratégies patrimoniales : la loi de finances pour 2026 la dote d'un amortissement inédit, tandis que la fiscalité du meublé et l'encadrement de la courte durée se durcissent. L'arbitrage ne se joue plus sur la seule fiscalité annuelle, mais sur la plus-value, l'IFI et la sécurité juridique.
La force du loueur en meublé non professionnel tenait à une asymétrie : au régime réel des BIC, l'amortissement comptable neutralisait l'imposition des loyers sans jamais être repris à la revente, la plus-value demeurante calculée sur le prix d'acquisition d'origine. Cette asymétrie a vécu. La loi de finances pour 2025 minore désormais le prix d'acquisition des amortissements déduits pour le calcul de la plus-value, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 – y compris à raison des amortissements pratiqués avant cette date, comme l'a confirmé l'administration (RM Mette, JOAN 24 mars 2026, n° 10097).
Seules certaines résidences gérées, étudiantes, seniors ou médico-sociales, y échappent. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ajoute une seconde inflexion : portés à 18,6 %, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine atteignent en principe les bénéfices du meublé non professionnel dès les revenus 2025, quand revenus fonciers et plus-values immobilières demeurent à 17,2 %. Le LMNP n'a pas perdu son intérêt pendant la détention ; il a perdu une partie de son asymétrie fiscale à la sortie.
La location nue reprend un avantage concurrentiel
L'extinction du Pinel pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2024 avait laissé l'investissement locatif nu sans produit fiscal structurant. S'inspirant du rapport Daubresse-Cosson, l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 comble ce vide en créant le statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun » (CGI, art. 31, I, 1°, i et j). La nouveauté tient moins à l'avantage qu'à sa nature : l'importation, en location nue, du mécanisme qui faisait la force du meublé — non une réduction d'impôt, hors du champ du plafonnement des niches, mais un amortissement de la valeur bâtie déductible du revenu foncier.
Sont visés les logements de bâtiments d'habitation collectifs acquis neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), ou construits, et l'ancien objet de travaux concourant à la production d'un immeuble neuf ou d'amélioration d'au moins 30 % du prix relevant d'une réhabilitation lourde, donnés en location nue à titre de résidence principale pendant neuf ans au moins, sous plafonds de loyers et de ressources empruntés au Pinel pour l'intermédiaire, à Loc'Avantages pour le social et le très social.
L'amortissement, assis sur 80 % du prix net de frais – le foncier étant forfaitisé à 20 % –, atteint 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon l'effort locatif consenti, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien réhabilité, travaux compris dans l'assiette, plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portés à 10 000 € ou 12 000 € en cas de prédominance sociale ou très sociale. La fenêtre est temporaire : acquisitions ou permis déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les contreparties sont sérieuses : option irrévocable, exclusion du micro-foncier, interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, reprise des amortissements – atténuée par un quotient – en cas de rupture d'engagement, et exclusion du démembrement, sauf décès du conjoint – les donations en nue-propriété sont donc incompatibles avec le dispositif, point décisif en stratégie de transmission. La SCI à l'IR demeure éligible, sous engagement de conservation des titres.
Surtout, l'amortissement n'est pas gratuit à la sortie : il minore le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, comme en LMNP — majoration toutefois neutralisée à long terme par les abattements de détention. Pour le parc existant, inéligible, la location nue conserve un autre levier : le déficit foncier énergétique majoré, imputable jusqu'à 21 400 € sur le revenu global, prorogé pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
Le meublé reste puissant, mais plus technique
Le LMNP de longue durée sort paradoxalement conforté du débat budgétaire : le plafonnement de l'amortissement à 2 % par an, un temps envisagé, ne figure pas dans le texte définitif, et le micro-BIC classique conserve son abattement de 50 % (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € à compter de 2026). L'outil demeure pertinent pour les petites surfaces, la mobilité professionnelle ou la demande étudiante, mais il est devenu plus technique. À la réintégration des amortissements et aux prélèvements sociaux alourdis s'ajoutent deux angles morts patrimoniaux.
L'IFI, d'abord : l'exonération au titre des biens professionnels suppose des recettes excédant 23 000 € et représentant plus de la moitié des revenus du foyer, seuil apprécié, selon la Cour de cassation, au regard du bénéfice net – souvent laminé par les amortissements eux-mêmes. L'exonération est rarement automatique. La détention sociétaire, ensuite : le meublé exercé à titre habituel est commercial et fait basculer à l'IS la SCI à l'IR au-delà de la tolérance administrative de 10 % de recettes accessoires. La SCI familiale, très adaptée à la location nue, devient délicate dès qu'elle héberge une activité meublée.
La courte durée devient un actif réglementé
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite Le Meur, a fait de la location touristique un actif sous surveillance. Fiscalement, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est ramené, dès les revenus 2025, à un abattement de 30 % sous 15 000 € de recettes, les meublés classés et chambres d'hôtes étant alignés sur 50 % sous 77 700 €.
Réglementairement, l'enregistrement national devient la règle, les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours la location des résidences principales, le DPE est exigé des meublés touristiques sous astreinte et amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local, et les copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise peuvent interdire l'activité sur les résidences secondaires à la majorité des deux tiers – dispositif jugé conforme à la Constitution (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC). Au-delà de 23 000 € de recettes s'ajoute le risque d'affiliation sociale. La fiscalité ne condamne pas le meublé : elle cible d'abord le touristique non classé. Mais l'aléa est désormais local et juridique – usage, copropriété, DPE, classement – et doit être audité avant toute acquisition.
Arbitrer par objectif patrimonial
Reste une contrainte transversale, la décence énergétique : classe F au moins depuis 2025, E en 2028, D en 2034, avec gel du loyer des logements F et G (loi du 6 juillet 1989, art. 17-2). Le bon régime fiscal ne sauve pas un mauvais actif énergétique. S'y ajoute un aléa d'interprétation : les commentaires administratifs du nouveau dispositif restent attendus, ce qui invite à la prudence dans les structurations immédiates. Pour le reste, aucune bascule mécanique ne s'impose.
Le bailleur privé redonne à la location nue, pour les acquisitions 2026-2028 en collectif et à horizon long, une compétitivité perdue – au prix de loyers plafonnés et d'une option irrévocable. Le LMNP conserve l'avantage de la liberté : loyers de marché, souplesse de sortie, biens individuels. La courte durée devient une stratégie d'opportunité, non un réflexe. Le choix se qualifie dossier par dossier : tranche marginale, IFI, mode de détention, transmission, DPE, horizon. Car le nouvel arbitrage immobilier ne consiste plus à choisir entre vide et meublé, mais entre fiscalité immédiate, liquidité future et sécurité juridique.
