C'est une passion française : les rapports entre propriétaires et locataires dans notre pays comptent parmi les sujets qui peuvent déchirer la nation, comme des sujets plus graves ont pu le faire, l'école libre, l'impôt sur la fortune ou, en son temps, la peine de mort. On voit bien qu'on ne peut mettre tous ces thèmes au même niveau, mais ils ont en commun de déclencher instantanément chez nos compatriotes un réflexe d'adhésion ou de rejet.
Il y avait des années que le cadre juridique de ces rapports locatifs était stabilisé et l'on avait un peu oublié que le volcan pouvait se réveiller : il est en train de le faire, et les conséquences pourraient être très regrettables.
Elles le seraient d'abord en ce qu'elles couperaient la France en deux moitiés presque égales : notre pays compte 57 % de propriétaires occupants, les autres étant locataires ou logés gracieusement. Elles le seraient également parce que le statut de locataire, longtemps perçu comme un pis-aller, s'est acquis l'épaisseur d'un statut choisi, fût-ce pour grande partie sous l'empire des contraintes économiques : le locataire, un consommateur comme un autre, est désormais décomplexé quant à ses exigences de qualité du logement et de service apporté en contrepartie du paiement du loyer et des charges. En clair, ce n'est pas une moitié supérieure qui s'affronterait à une moitié plus faible. Cliver entre une France des propriétaires abusés et lésés par des locataires retors et malhonnêtes, ou l'inverse, c'est-à-dire des locataires exploités par des bailleurs riches et sans humanité, c'est s'exposer à des votes rustiques et poujadistes. On peut encore espérer une plus grande intelligence du corps électoral.
Ne serait-il pas préférable de parler de la sécurisation a priori du paiement des loyers plutôt que de brandir des outils juridiques a posteriori ? Trois outils méritent qu'on s'attarde sur leur apport pour rassurer les investisseurs. Ils doivent aussi apporter une certaine sérénité aux locataires : la crainte de l'impayé les concerne puisque cette situation fait d'eux aux termes de la loi des occupants sans titre, exposés stricto sensu à la reprise du logement et à l'expulsion.
Trois dispositifs pour prévenir les impayés
Selon la chronologie de leur création, la garantie contre les impayés de loyer, proposée par les administrateurs de biens et accessible également aux propriétaires qui autogèrent (en général à des tarifs plus élevés, les assureurs estimant le risque majoré par rapport à une gestion professionnelle) devrait rencontrer un plus grand succès : elle ne couvre qu'une location sur cinq. Elle pâtit encore d'une notoriété insuffisante et d'une image périmée de sélectivité des locataires. Elle ne permet rien moins que de transformer l'immobilier locatif résidentiel en placement à rendement garanti.
Vient ensuite la garantie Visale, souscrite par le locataire pour se préserver lui-même du risque d'impayé. Cet authentique passeport – il a longtemps été nommé ainsi – permet aux candidats à une location de se présenter sous un autre jour devant le bailleur ou son mandataire, loueur professionnel, certain qu'un incident de paiement sera neutralisé par cette couverture. Elle est apportée aux locataires entre 18 et 30 ans, aux salariés de plus de 30 ans, et désormais aux saisonniers, aux salariés en mobilité et aux jeunes en formation professionnelle.
Enfin, une initiative voit le jour, sous le nom de Sigilio, une plateforme consignante les incidents de paiement de loyer, à l'instar du fichier des incidents de paiement bancaire. Elle aura la vertu d'objectiver les incidents les plus lourds, à savoir les impayés de trois mois et plus. Bien sûr, les règles qui président à l'inscription et à la sortie sont claires, validées par les pouvoirs publics. Cette plateforme ne sera alimentée que par les administrateurs de biens et elle ne sera consultable que par eux.
« La garantie ne permet rien moins que de transformer l'immobilier locatif résidentiel en placement à rendement garanti »
Il n'est que temps de ne plus associer à l'investissement locatif immobilier le risque de rupture des flux financiers qui conditionnent son rendement. Ce risque structurel peut être prévenu et endigué. Les traitements juridiques a posteriori, pour nécessaires qu'ils soient, se placent souvent sur un terrain idéologique malvenu quand on parle d'actifs et de placement, et manquant au fond d'opérationnalité.
Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers
