Par Henry Buzy-Cazaux
Remporté de haute lutte, le dispositif de relance de l'investissement locatif, communément appelé Jeanbrun – du nom de l'actuel ministre de la Ville et du Logement –, a été créé par la loi de finances pour 2026 promulguée le 19 février dernier.
Des semaines de débats parlementaires et de compromis difficiles à trouver, avant que le Premier ministre ne choisisse de décocher le 49.3 pour un vote bloqué. Un dispositif fiscal pour les investisseurs largement inspiré du rapport Daubresse-Cosson commandé en son temps par la prédécesseuse de Vincent Jeanbrun, Valérie Létard, avait été voté à l'Assemblée nationale quelques heures avant au prix d'un accord transpartisan... Celui qui a finalement figuré dans le budget n'a pas le même souffle, mais il est néanmoins puissant pour le neuf, permettant des rendements de l'ordre de 3,5 %. Pour l'ancien, le gouvernement a vite compris que les exigences de travaux étaient exorbitantes, et s'est engagé à les revoir à la première occasion, que devrait créer le projet de loi de décentralisation dès ce mois-ci.
Le LLI à redécouvrir
Une possibilité de booster le dispositif Jeanbrun reste peu connue. Elle est pourtant exceptionnelle et combine les avantages du nouvel amortissement avec les atouts de ce qu'il est convenu de nommer le LLI, acronyme barbare derrière lequel se cache le « logement locatif intermédiaire ». De quoi s'agit-il ? Ce cadre fiscal, créé par la loi de finances pour 2014, était jusqu'alors réservé aux investisseurs institutionnels. Depuis le 1er janvier 2024, il concerne aussi les particuliers à la condition qu'ils acquièrent le bien d'investissement au moyen d'une société civile immobilière (SCI).
Ce réceptacle juridique, qui doit associer au moins deux personnes physiques, se constitue aisément avec le concours d'un notaire par exemple, d'un avocat ou encore d'un expert-comptable ou d'un conseil en gestion de patrimoine.
Les particuliers peuvent investir en LLI à la condition qu'ils acquièrent le bien d'investissement au moyen d'une SCI
Les promoteurs qui proposent des logements locatifs éligibles apportent également ce service, grâce à des compétences juridiques internalisées ou au prix de partenariats avec les professions citées. Les logements acquis doivent être loués pendant au moins 15 ans à des loyers intermédiaires, à des locataires aux revenus plafonnés. Sous l'aspect de contraintes, ces critères n'en sont pas : les niveaux de loyer, définis par une grille réglementaire, sont inférieurs de 10 à 15 % au marché dans nombre de villes, et au même niveau que le marché dans beaucoup de communes. Quant aux ressources des preneurs, elles correspondent aux ménages des classes moyennes de la population.
Enfin, au rang des obligations, les logements doivent être construits dans des zones tendues, les métropoles ou les villes moyennes les plus prisées, ce qui garantit à l'investisseur de ne pas pâtir de vacance locative.
Des intérêts pour les investisseurs
Au rayon des avantages, une TVA à 10 % et un crédit d'impôt du montant de la taxe foncière, versé pendant 20 ans au maximum si le bien est loué... De quoi donner envie, en redressant le rendement locatif et en abaissant de fait le ticket d'entrée. On parle déjà de super Jeanbrun ou de Jeanbrun Plus.
Clairement, cet alliage est vertueux et le LLI n'apporte que des qualités supplémentaires : l'obligation de louer 15 ans est certes plus lourde que les neuf ans attachés au Jeanbrun, mais l'intérêt de l'investisseur n'est-il pas d'exploiter longtemps pour poursuivre l'amortissement, éventuellement jusqu'au maximum, soit 80 % du prix de départ ?
Pour un loyer intermédiaire, au taux de 3,5 % par an, la durée sera de 22 ans, et elle présentera le bénéfice d'une taxation de plus-value de cession quasi nulle – puisqu'elle est dégressive avec la durée de détention. Ce choix est d'autant plus opportun que les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, de façon tout à fait logique d'ailleurs.
Le temps des vaches maigres semble bien révolu pour les ménages désireux d'investir. Il faut encore qu'ils le réalisent, ce qui, reconnaissons-le, n'est pas si aisé après des années d'opprobre. On s'habitue au malheur... Les investisseurs doivent mesurer que la période leur est favorable.
Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers
