Sous certaines conditions, les biens loués meublés peuvent être exclus du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Mais les critères permettant d’exonérer un bien de l’IFI sont plus complexes qu’il n’y paraît.
Chaque année au printemps, les contribuables déclarent leurs revenus personnels. Mais certains d’entre eux doivent également réaliser une démarche supplémentaire, celle de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Créé en 2018, cet impôt concerne les foyers fiscaux dont la valeur du patrimoine immobilier dépasse les 1,3 M€. Toutefois, dans certains cas, les biens loués en location meublée peuvent se voir sortis de l’assiette de calcul de cet impôt, faisant parfois la différence entre assujettissement et exonération.
Comment savoir si l’on est assujetti à l’IFI ?
L’assujettissement à l’IFI se déclenche lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier d’un foyer fiscal dépasse la somme de 1 300 000 €. Déterminer l’assujettissement à l’IFI passe donc par deux étapes.
La première est, bien évidemment, de réunir l’ensemble des éléments qui constituent le patrimoine immobilier, afin de procéder à un calcul exhaustif. Et il convient de se montrer vigilant car l’IFI englobe à la fois les biens immobiliers (maisons, appartements, dépendances, bâtiments classés monuments historiques, biens en cours de construction, ou encore terrains non bâtis), mais aussi les placements immobiliers (comme les parts de SCPI et d’OPCI) et les droits immobiliers (biens possédés en usufruit par exemple).
Cela fait, il convient de déterminer la valeur nette taxable de chaque élément. Cette valeur s’obtient en retranchant de la valeur vénale du bien (le prix auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année) les dettes existantes qui lui sont attachées : emprunts immobiliers, dépenses pour travaux, dépenses liées à l’acquisition de parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier en France, sommes réglées au titre des impôts dus pour les propriétés dont la valeur est prise en compte dans le calcul de l’assiette de l’IFI (taxe foncière, éventuels droits de succession…).
Certains abattements sont également applicables, mais sont à manier avec parcimonie. Seule certitude en ce domaine : l’abattement de 30 % applicable à la résidence principale, à condition que cette dernière ne soit pas détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
Comment se calcule l’IFI ?
Les foyers fiscaux dont le total des valeurs nettes est supérieur au seuil d’imposition de 1,3 M€ sont donc soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Attention, car si le seuil d’imposition est fixé à 1,3 M€, le calcul de l’imposition commence, quant à lui, à partir de 800 000 €, sur la base d’un barème progressif et d’un taux évolutif applicable à chaque tranche d’imposition, allant de 0,5 % pour la fraction entre 800 000 € et 1 300 000, à 1,5 % pour la dernière tranche, à savoir la fraction du patrimoine immobilier dépassant les 10 millions d’euros.
Et pour les contribuables dont la valeur du patrimoine les rendrait tout juste imposables (les patrimoines nets compris entre 1,3 et 1,4 M€), il existe un système de décote afin d’alléger un peu la facture.
Location meublée et IFI : quelles possibilités d’exonération ?
Lors de la détermination de la valeur du patrimoine immobilier des contribuables, il est possible de voir certains biens affectés à une activité de location meublée ne pas être pris en compte dans le calcul de l’assiette d’assujettissement à l’IFI. Enlever la valeur de ces biens du calcul peut donc réduire la valeur de l’IFI, voire permettre de ne pas en relever, à condition toutefois de remplir les deux conditions prévues par l’article 975 du Code général des impôts (CGI).
En premier lieu, il est nécessaire de faire reconnaître l’activité de location meublée comme l’activité professionnelle principale du loueur. Cette reconnaissance ne dépend pas du statut fiscal du loueur, mais de l’importance que prend l’activité pour celui-ci. Ainsi, tout loueur occupant un emploi salarié ou ayant une autre activité professionnelle risque de ne pas remplir cette condition.
En second lieu, il est nécessaire que les revenus générés par l’activité de location meublée représentent plus de la moitié des revenus imposables du foyer fiscal, condition qui, là encore, peut s’avérer plus difficile à remplir qu’il n’y paraît, grâce aux mécanismes de déduction fiscale offerts par la location meublée, notamment dans le cadre du régime réel.
Barème progressif d’imposition à l’IFI
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Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine |
Taux applicable |
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Inférieur à 800,000 € |
0% |
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De 800,000 à 1,3 M€ |
0,5% |
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De 1,3 à 2,57 M€* |
0,7% |
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De 2,57 à 5 M€ |
1% |
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De 5 à 10 M€ |
1,25% |
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Supérieur à 10 M€ |
1,5% |
Exemple de calcul de l’IFI et de l’application de la décote pour un patrimoine de 1, 375 M€ :
Formule de calcul de la décote : 17 500 – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).
Montant de l’IFI avant décote : 3 025 €
Calcul de la décote : 17 500 – (1,25% de 1,375,000) soit 17 500 – 17 187,5 = 312,5.
Montant final de l’IFI : 3 025 – 312,5 = 2 712,5 €
