À Dubaï, les brochures promettent 10 % net et zéro impôt. La réalité est plus nuancée. Rendement réel, IFI, vacance locative, frais cachés, horizon d’investissement : les points de vigilance à maîtriser avant d’orienter un client vers les Émirats.
Un client entre dans votre bureau. Il a passé un week-end à Dubaï, visité trois appartements, rencontré deux agents locaux. Il est convaincu. Le rendement affiché : 10 % net. La fiscalité : zéro. Le promoteur : « solide ». Il veut investir 200 000 € (AED 856 000). Vous avez dix minutes pour évaluer si ce dossier tient. Voici ce que, depuis Dubaï, nous voyons chaque semaine.
Le chiffre qui ne tient pas
10 % net à Dubaï en 2026. C'est le chiffre qui circule. Sur les réseaux sociaux, dans les salons immobiliers, dans les brochures des promoteurs. Et c'est presque toujours faux. Pas approximatif. Faux. Prenons un exemple réel, vérifiable dans la base de transactions du Dubai Land Department — le registre foncier officiel, public, accessible à tout professionnel.
Un studio dans le quartier d'Arjan, zone établie, demande locative documentée depuis 2022. Prix d'acquisition : 170 000 € (720 000 Dirham des Émirats Arabes Unis). Loyer brut annuel observé sur des unités comparables : entre 62 000 AED (14 500 €) et 68 000 AED (15 900 €).
Voici ce que le brochure n'intègre jamais :
- Les service charges annuelles : 12 000 AED (2 800 €) minimum, fixées par le RERA, obligatoires, à la charge du propriétaire
- La vacance locative : 5 % sur un actif correctement sélectionné, soit environ 3 100 AED (720 €) de manque à gagner
- Les frais DLD à l'acquisition : 4 % du prix d'achat - soit 6 800 € (AED 29 000) - non récurrents mais à amortir sur la durée
À noter : les frais de gestion locative (5 % du loyer) sont en règle générale pris en charge par le locataire sur le marché dubaïote - ce qui améliore mécaniquement le rendement net du propriétaire par rapport aux standards européens. Résultat net réel pour le propriétaire : entre 6,5 % et 7,3 % selon le taux d'occupation effectif.
C'est un bon rendement. Honnête. Cohérent avec un actif tangible, sans fiscalité locale, dans une devise indexée sur le dollar. Mais ce n'est pas 10 %. Et la différence entre 7 % et 10 % sur 200 000 € représente 6 000 € par an. Sur dix ans, c'est 60 000 € d'écart entre la promesse et la réalité. C'est ce chiffre — le net réel — que votre client doit entendre avant de signer.
La fiscalité : ce qu'on oublie de dire
« Zéro impôt à Dubaï. » C'est vrai. Et incomplet. La convention fiscale France-UAE de 1989 organise la répartition du droit d'imposition entre les deux pays. Les revenus locatifs générés par un bien situé aux Émirats sont imposables là où se trouve le bien - c'est-à-dire aux UAE. Et les UAE n'appliquent ni impôt sur le revenu ni taxe sur les revenus locatifs pour les particuliers. Jusqu'ici, l'argument tient.
Mais la convention prévoit une méthode d'exemption avec progressivité : ces revenus ne sont pas imposés en France, mais ils entrent dans le calcul du taux marginal applicable aux autres revenus français du contribuable. Un client qui perçoit 20 000 € de revenus locatifs à Dubaï ne paie pas d'impôt dessus en France - mais son taux d'imposition sur ses revenus français peut augmenter.
Et il y a un point que la quasi-totalité des vendeurs de biens dubaïotes passent sous silence : l'IFI. Pour un résident fiscal français, les biens immobiliers situés hors de France sont en principe inclus dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, sous réserve des conventions applicables.
La convention France-UAE ne contient pas de disposition spécifique les excluant. Un client dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros doit donc intégrer son bien dubaïote dans sa déclaration IFI. Ce n'est pas rédhibitoire. Mais c'est un élément que votre client doit connaître avant, pas après.
Trois profils qui ont leur place à Dubaï, un qui n'a pas sa place
Dubaï n'est pas adapté à tous les profils. C'est précisément ce qu'un CGP doit évaluer avant toute orientation.
Le profil patrimonial, horizon 7-10 ans. Ticket entre 150 000 € (AED 642 000) et 300 000 € (AED 1 284 000), objectif de diversification géographique et monétaire, rendement net documenté entre 6,5 % et 7,5 %. C'est le profil le plus adapté. La liquidité du marché secondaire dubaïote, la transparence du registre DLD et la stabilité réglementaire du RERA en font un marché lisible sur cet horizon.
Le client en phase d'accumulation, 35-50 ans. Les plans de paiement off-plan - typiquement 20 % à la réservation (soit 34 000 € / AED 144 000 sur un bien à 170 000 €), solde étalé sur la durée de construction - permettent une mise de départ réduite avec un effet de levier naturel. Le bien génère des loyers pendant que l'acheteur finit de le payer.
Le futur expatrié ou client à mobilité internationale. Le Golden Visa UAE est accessible pour les biens dont la valeur atteint AED 2 000 000 - soit environ 467 000 € au taux actuel (1 € = 4,28 AED). Pour un client dont le projet de vie inclut une mobilité internationale, c'est un élément de structuration patrimoniale à part entière. Le profil à déconseiller clairement.
Tout client cherchant une liquidité à court terme - moins de 3 ans. Les frais DLD (4 %, soit 6 800 € / AED 29 000 sur un bien à 170 000 €) créent un seuil de rentabilité qui nécessite un horizon minimum de 3 à 4 ans. Un client qui pourrait avoir besoin de ses fonds dans 18 mois n'a rien à faire sur ce marché. Lui dire clairement, c'est lui rendre service.
Ce que votre interlocuteur à Dubaï doit être capable de vous montrer
Le marché de la distribution immobilière à Dubaï est peu régulé. N'importe qui peut se présenter comme « expert Dubai » sans enregistrement, sans qualification et sans obligation de conseil.
Pour protéger votre client - et votre responsabilité -, exigez quatre choses non négociables :
- Un numéro RERA actif et vérifiable - l'enregistrement officiel auprès de la Real Estate Regulatory Agency.
- Des données DLD à l'appui de chaque chiffre de rendement ou de plus-value. Pas des projections promoteur. Des transactions réelles enregistrées.
- Une transparence totale sur la rémunération. Les cabinets sérieux sont rémunérés exclusivement par le promoteur. Aucun honoraire côté acquéreur.
- Une présentation des risques. Délais de livraison, concurrence à la revente, réalisme du taux d'occupation. Un interlocuteur qui ne présente que des opportunités n'est pas un conseil - c'est un vendeur.
