Nombre de transactions, volumes ou prix : les marchés fonciers ruraux progressent en 2025, quel que soit l’indicateur choisi. Mais derrière cette bonne santé apparente se profile l’enjeu plus profond du renouvellement générationnel du monde agricole. Alors que les transmissions d’exploitations s’annoncent massives dans les années à venir, les Safer veulent renforcer leur rôle de régulateur.
La dynamique des marchés fonciers ruraux ne se dément pas. 2025 s’inscrit dans la lignée des années précédentes, comme le montre le dernier panorama publié par la Fédération nationale des Safer (FNSafer) : 326 200 transactions (+5,8 %) portant sur 699 700 hectares (+5,1 %) pour un montant de 38,2 Md€ (+14,6 %).
Des forêts comme s’il en pleuvait
Dans le détail, les transactions sur les surfaces destinées à l’artificialisation, malgré une hausse apparente des transactions (12 990 ; +2,2 %), reculent en surfaces (8 500 ha ; -16,6 %) et en valeur, (2,2 Md€ ; -4,6 %) en raison d’un contexte économique défavorable et de la réglementation « Zéro artificialisation nette ». La FNSafer, dont l’engagement en la matière est maintenant bien connu, vante un « niveau plancher inédit », la progression des surfaces artificialisées ayant été divisée par deux en quatre ans.
Le marché des terres et prés, à l’inverse, rebondit après trois années de repli (92 340 transactions, +3,2 % ; 5,4 Md€, +11 %). Celui des forêts atteint 3 030 transactions (+5,4 %) portant sur 176 300 ha (+18,5 %) pour 2,1 Md€ (+7,7 %), passant en 2025 la barre des 20 000 ventes de biens de 1 à 10 hectares. Un deuxième record a été atteint pour les massifs de plus de 100 hectares, avec 230 ventes portant sur 60 400 hectares.
Il est à noter que ce marché est essentiellement porté par les personnes morales privées, qui ont acquis plus de la moitié des surfaces (51 %) en 2025, au premier rang desquelles institutionnels et groupements forestiers.
Vignes en crise
Du côté des vignes, le marché est également en hausse, avec 10 930 transactions (+4,5 %) pour 1,6 Md€ (+16,3 %), mais cette progression apparente cache des réalités contrastées. Le vin rouge AOP traverse une crise structurelle avec une baisse du prix moyen à l’hectare de 2,9 % (171 400 euros/ha). Les régions les plus touchées sont le Sud-Ouest (-28,1 %) et Bordeaux-Aquitaine (-23,8 %).
Le Cognac, marché dépendant des exportations, a pris deux coups de massue successifs avec l’instauration d’une taxe sur les eaux-de-vie en Chine en octobre 2024, puis les « tariffs » de Donald Trump à l’été 2025. Résultat : une dégringolade du prix à l’hectare de 54,5 % (23 200 euros/ha) sur un an et une quasi-division du prix par trois en trois ans (60 600 euros/ha en 2022).
Ventilation stable
« La ventilation des marchés fonciers ruraux reste stable, même si celui des maisons à la campagne gagne en importance », précise la Safer. Avec 93 450 transactions (+15 %), 44 900 ha (+13,9 %) vendus pour 23,6 Md€ (+ 20,0 %), le redémarrage du marché des maisons de campagne se confirme en 2025. Le rebond s’inscrit dans celui de l’immobilier ancien dans sa globalité (+11,8 % de transactions), soutenu par le recul des taux de crédit qui ont connu un point bas avec 3,8 % en décembre 2025, soit un recul de près d’un point sur deux ans.
Un point de vigilance de la FNSafer porte sur le marché sociétaire, dont tous les indicateurs révèlent une hausse structurelle : nombre de sociétés (8 260 ; + 9,4 %), de déclarations (9 290 ; + 8,9 %), surfaces concernées (1,06 million d’hectares ; +11,1 %)… mais aussi montants des transactions, qui représentent maintenant 55 % de la valeur du marché foncier agricole avec 3,86 Md€, même si les transactions ne comptent que pour 10 % du total.
Sur ce marché, la FN Safer veille à ce que les cessions soient essentiellement familiales ou réalisées entre associés afin d’assurer la continuité des exploitations. C’est le cas pour 74 % des déclarations, 78 % des surfaces concernées, même si les cessions en faveur d’un tiers comptent en valeur pour plus des deux tiers de l’ensemble.
Un renouvellement agricole difficile
Il faudra voir comment cette répartition évolue avec la « grande transmission » qui s’amorce dans le foncier agricole, l’enjeu étant de conserver un équilibre au profit des petites structures sociétaires. En 2020, un quart des exploitations étaient dirigées par des personnes de 60 ans ou plus, d’après le recensement agricole réalisé par Agreste. Un tiers des exploitants interrogés voulaient poursuivre leur activité, mais 26 % d’entre eux souhaitaient à l’inverse transmettre, tandis qu’un autre tiers était dans l’incertitude.
« On l’entend partout. La moitié des exploitations vont changer de mains dans les prochaines années. Certains imaginaient un raz-de-marée sur le marché foncier. La vague n’est pas là, et nous ne la verrons probablement pas », affirme Thierry Bussy, président de la FNSafer.
Un vœu pieux alors que, selon une enquête d’AgriNovo, plus de la moitié des nouveaux actifs agricoles sont des héritiers, signe de la difficulté du secteur à attirer du sang neuf. Parmi eux, 22 % sont des « héritiers sans vocation », souvent des femmes sans formation initiale agricole qui suivent leur conjoint. Les « reconvertis » des classes moyennes ou supérieures représentent moins d’un tiers des nouveaux installés.
En ajoutant à la démographie vieillissante et au manque d’attractivité du monde agricole la baisse continuelle du nombre d’exploitations et d’installations, ainsi qu’un accès au foncier plus difficile, le rôle de la FNSafer dans la régulation du foncier au service du renouvellement agricole va aller grandissant. La Fédération s’inquiète notamment de ce qu’elle considère comme un contournement de sa régulation via le démembrement de propriété ou le bail emphytéotique, qui favorise « l’opacité de l’activité » et bloque ses capacités d’intervention.
Le Projet de loi d’urgence agricole, en attente d’examen au Parlement, doit contrer ces problématiques avec deux grandes mesures concernant les Safer : imposer la notification systématique des baux emphytéotiques et obliger les cédants de parts sociales à obtenir une autorisation ou un avis conforme lorsque l’opération dépasse un certain seuil d’agrandissement.
