Porté par les déséquilibres du marché locatif, le coliving poursuit son expansion en France. Mais à mesure qu’il se structure, le secteur se heurte à des enjeux croissants de régulation, révélant les ambiguïtés d’un modèle encore juridiquement flou.
Le coliving est-il l’arbre qui cache la forêt de la crise du logement, ou au contraire, l’une de ses branches ?
Si le sujet attise les débats, il n’est encore qu’au stade d’épiphénomène : Xerfi a recensé, en 2025, 24 000 unités de coliving sur tout le territoire. « C’est trois fois plus qu’il y a quatre ans, fait remarquer Vincent Desruelles, directeur d’étude chez Xerfi. Une progression sensible pour un marché en développement. »
Epiphénomène croissant
Les montants investis se sont d’ailleurs effondrés en 2025, à 34 M€, contre 285 M€ en 2024, les investisseurs s’étant notamment reportés sur les résidences étudiantes, leur préférant leur plus grande profondeur de marché. Les projets continuent pourtant de fleurir, même si le coliving entre dans la phase de normalisation, suivant celle d’hypercroissance. En 2026, le secteur devrait encore croître de 15 %, puis de 10 % jusqu’en 2028.
Le marché a jusqu’ici bénéficié de deux moteurs de croissance, qui eux ne sont pas près de se normaliser. Le premier tient aux difficultés d’accès au marché locatif pour certaines catégories de population, notamment les étudiants, ou les jeunes actifs dont le dossier est moins solide que leurs aînés. La compétition est d’autant plus farouche, que selon les chiffres de Xerfi, l’offre locative a diminué de 40 à 70 % dans les grandes villes.
Les causes de cet effondrement, multiples et maintenant bien documentées, bénéficient également au coliving. Avec l’effritement de la rentabilité locative, liée pêle-mêle à la hausse des prix, des taxes foncières, des charges, des taux d’intérêt, à l’encadrement des loyers ou aux coûts de travaux liés à la réglementation sur les passoires thermiques, les investisseurs cherchent à retirer certaines contraintes de l’équation pour se dégager des marges.
Paradis ou enfer
La location meublée saisonnière, un temps échappatoire rêvée, a subi plusieurs coups de boutoirs ces dernières années. La loi Le Meure, emblème d’une lutte législative transpartisane contre les « locations Airbnb » a – notamment – réduit les abattements disponibles en supprimant la déduction des amortissements dans la plus-value, et a soumis les biens concernés aux mêmes obligations environnementales que la location longue durée dans les zones tendues. En parallèle, le régime de la location meublée non professionnelle a été rendu moins attractif, et les collectivités territoriales disposent maintenant d’un arsenal juridique pour décourager l’émergence de nouvelles offres dans leur pré carré.
Le coliving, qui pouvait apparaître comme le nouvel Eden pour les investisseurs désireux d’échapper à la régulation immobilière, est à son tour sous les feux des projecteurs. Le Conseil de Paris, premier marché de France – et de très loin, avec 7 500 lits et 6 800 projets en cours selon l’Institut Paris Région –, a purement et simplement adopté une délibération pour interdire la pratique.
Si l’initiative parisienne est purement symbolique et n’emporte pas de valeur juridique contraignante, le message politique est là, sans compter que le Parlement est aussi en ébullition, jugeant d’un mauvais oeil les possibilités de contourner le plafonnement de loyer qu’offre le coliving.
« Le coliving est un hack à l’encadrement des loyers, admet Marc Lebel, PDG de Jinka. L’encadrement des loyers est favorable aux bailleurs de petites surfaces, et donc aux bailleurs en coliving qui proposent des baux individuels, puisque le plafonnement est calculé pour chaque chambre et non au niveau du bien dans sa globalité. »
La proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers, en attente au Sénat après son adoption par l’Assemblée nationale, qui vise à éviter ce genre de contournement, cible par plusieurs mesures le coliving.
Les services proposés dans le cadre du coliving (abonnement Netflix, salle de sport, animations, ménage des parties communes…), qui permettent de justifier des compléments de loyers et donc de déroger aux plafonds légaux, sont également dans le viseur des parlementaires.
Un concept juridiquement flou
Cependant, la bataille ne se joue pas uniquement sur un front, tant le coliving est un concept protéiforme. Deux gros segments prospèrent sur le marché. Le premier, un coliving « diffus », qui s’approche de la colocation classique. « Ce type de projet peut recueillir l’assentiment des collectivités, car les opérateurs exploitent souvent des typologies de biens qui ne correspondent plus aux besoins des ménages, comme de grandes maisons en périphérie des villes », relate Vincent Desruelles.
Deuxième segment du coliving, les grandes résidences, à la frontière des résidences-services, maintenant au nombre de 2 400. De gros opérateurs immobiliers se sont positionnés, comme Vinci Immobilier, Colonies ou Uxco, amenant leur nombre à doubler en un an.
« Il n’existe pas de cadre législatif qui définisse véritablement le coliving, indique Emmanuelle Chouaib-Martinelli, avocate chez Oratio Avocats. C’est un concept commercial centré sur un mode de vie, un habitat « clé en main » qui mêle une zone d’intimité dans un espace privatif, et une vie en communauté dans le partage d’espaces et de services. On trouve donc du bail classique, du bail étudiant ou du bail mobilité, mais l’on peut aussi basculer vers le cadre juridique de la résidence service. »
L’adoption de ce dernier présente de nombreux avantages, offrant la possibilité de cibler une tranche d’âge spécifique ou une typologie de personnes… ou de contourner la réglementation sur l’encadrement des loyers. Mais pour ce faire, trois conditions cumulatives doivent être respectées : ensemble d’habitations, logements autonomes, et deux services spécifiques non individualisables à respecter sur une liste de trois (personnel spécifique attaché à la résidence, libre accès aux espaces de convivialité, accueil personnalisé et permanent).
Sujet politique
« Ce dernier point pose le plus difficulté car cela implique d’avoir en permanence un gardien ou une hôtesse d’accueil, complété d’une veille à distance le soir, ce que la plupart des schémas de coliving ne prévoient pas », observe Sophie Demarne, avocate chez Oratio Avocats.
Interpellé dans une question écrite sur le flou légal régnant autour de l’activité, le gouvernement a choisi le statu quo, n’estimant « pas nécessaire de créer un cadre juridique spécifique », les dispositions propres à chaque type de location lui apparaissant suffisantes pour protéger les occupants.
L’avenir du coliving, sa concentration sur les grandes résidences ou le développement du diffus, sera donc intimement lié à la régulation nationale comme aux dynamiques locales. Les nouvelles compositions municipales comme les futures présidentielles ancreront le coliving comme un mode d’habitat alternatif et une classe d’actifs pérenne, ou le punaiseront au vaste tableau des effets d’aubaine à pourfendre.
