Le projet de loi du ministre du Logement Vincent Jeanbrun va dans le sens des professionnels pour séduire les bailleurs, quitte à détricoter la réglementation sur l’immobilier durable créée par la même majorité. Reste à voir si le remède de cheval sera suffisant pour traiter un mal profond, ou administré trop tardivement.
Depuis la réception en demi-teinte du dispositif d’aide à l’investissement locatif Jeanbrun par les professionnels, le ministre éponyme s’activait en coulisses pour proposer de nouvelles solutions à la crise du logement.
Avec son projet de loi de « relance du logement », Vincent Jeanbrun tente d’apporter une réponse multilatérale à ce qui a longtemps été considéré comme l’angle mort des politiques publiques de l’exécutif sous la présidence d’Emmanuel Macron.
Il n’est cependant pas le seul coupable : « depuis 25 ans, les Français ont perdu l’équivalent de 25 m² de pouvoir d’achat immobilier », peut-on lire dans le communiqué de presse annonçant le projet de loi.
Pour répondre à ces parcours résidentiels entravés, le projet de loi apporte des réponses suivant cinq directions différentes.
Laxisme ou réalisme
La plus sensible est sans aucun doute le nouveau coup de boutoir porté à la réglementation sur l’exclusion du marché locatif des passoires énergétiques. Plusieurs textes réglementaires avaient déjà permis à de nombreux biens de gagner une étiquette énergie en jouant sur la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ici, il s’agit de remettre sur le marché les logements F et G, pourtant considérés comme indignes depuis début 2025. En contrepartie, les propriétaires devront engager des travaux dans un délai de trois ans s’ils possèdent une maison individuelle ou cinq ans si le bien est en copropriété, dans le cadre d’un contrat avec le locataire. D’après les calculs du ministère de la Ville et du Logement, 700 000 logements sont éligibles.
L’association CLCV déplore un contrat d’engagement bailleur-locataire déséquilibré : « Le texte est muet sur les modalités de cet engagement, les conséquences en cas d’absence de réalisation des travaux d'économies d'énergie et, surtout, les modalités d’indemnisation des locataires pour la période durant laquelle ils occuperont une passoire énergétique. »
CLCV reproche au gouvernement de se faire « le chantre de la procrastination, récompensant ainsi les bailleurs qui n’ont réalisé aucuns travaux alors que d’autres ont pu se lancer dans des opérations de rénovation énergétique ».
Sanction ou approche progressive
Pour l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la mesure marque au contraire « le passage d’une logique de sanction à une approche progressive, plus réaliste, avec des délais adaptés. »
L’exécutif veut également relancer le neuf, passé sous la barre des 100 000 ventes en 2025. Une baisse supplémentaire liée à la disparition du dispositif Pinel, qui a provoqué l’effondrement des ventes aux investisseurs particuliers, qui ont acheté moins de 10 000 logements (-51 %).
Alors que de nombreux professionnels doutent de la capacité du statut du bailleur privé à être son digne successeur, le gouvernement « réaffirme son objectif » de construction de deux millions de logements d’ici 2030. Le dispositif initial tel qu’issu de la loi de finances pour 2026 prévoit un amortissement de 80 % du prix du bien étalé sur 9 ans, déductible des revenus fonciers et hors plafond des niches fiscales.
Dans le neuf, les contraintes portent seulement sur l’application de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Mais dans l’ancien, il est impératif d’effectuer des travaux de rénovation énergétique qui permettent d’atteindre un DPE A ou B et représentent 30 % du prix du bien.
Le projet de loi prévoit d’abaisser ce seuil de 30 à 20 %, en exigeant un gain de deux classes énergétiques plutôt que la lettre A ou B. A cet égard, l’UNPI estime que le texte « se rapproche des réalités du parc et des contraintes économiques des propriétaires ». « C'est le niveau à partir duquel un investisseur peut engager une rénovation sérieuse et cohérente — isolation des combles, remplacement du système de chauffage, mise aux normes électriques, réfection des menuiseries — sans transformer son projet en opération de promotion immobilière », complète Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux.
Le tournant de la maison individuelle
Le texte étend également le régime fiscal aux maisons individuelles dans l’ancien. Sans cette correction, le dispositif Jeanbrun reste un outil pensé pour les grandes copropriétés urbaines, dans lesquelles paradoxalement les propriétaires sont les moins libres d'agir, observe Thierry Abriat. En maison, c’est précisément là que les rénovations les plus ambitieuses et les plus rapides à réaliser sont possibles. »
Si les nouvelles exigences sont plus réalistes, il n’est pas certain que cela suffira à lancer le dispositif dans l’ancien.
En raison d’une suspension temporaire des rénovations globales en 2025 liée à des dossiers frauduleux, 83 000 dossiers attendent sur le bureau de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et sont déjà pré-validés. Seules 37 000 nouvelles rénovations globales seront acceptées, puisque l’objectif de rénovation pour 2026 est fixé à 120 000 biens (68 000 en copropriété et 52 000 logements individuels).
Le projet de loi pour relancer le logement lance également le troisième programme de renouvellement urbain, en incluant les centres-villes et territoires ruraux. Enfin, il donne aux maires plus de latitude dans l’attribution des logements sociaux et plus de compétences en matière d’habitat.
L’examen du texte est prévu pour être relativement rapide, puisque le Sénat doit l’examiner d’ici cet été.
