Fiscalité

Plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble : une grossière erreur !

Des locaux sont achetés par cette société ; le gérant n'a lu que le règlement de copropriété pour vérifier la destination des lieux. Grosse erreur, ces locaux ne pouvaient être occupés à titre professionnel !

Une société, propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, invoquait le droit de faire apposer une plaque professionnelle à l'entrée de cette résidence.

Une décision d'assemblée générale oppose un refus d'autorisation en déclarant que ces locaux ne peuvent pas être occupés à titre professionnel selon l'état descriptif de division. La société conteste et va aller jusqu'en Cour de cassation.

Problème : le règlement de copropriété stipule que l'immeuble est destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles » alors que l'état descriptif de division précise que « les lots situés au deuxième étage et aux étages supérieurs de l'immeuble ne pourraient être affectés à un usage professionnel ». Comment sortir de cette contradiction ? 

La Cour suprême reconnait une prééminence à l'état descriptif. Elle ne relève pas de contradiction, mais une application du principe « Specialia genralibus derogant » (ce qui est spécial, déroge à ce qui est général).

En effet selon les juges, « l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises en ce qu'elles portaient sur chaque lot ». 

« La destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier ». Par conséquent, la société ne pouvait pas exercer d'activité dans les locaux qu'elle avait achetés.

(Cour de cassation, 3e chambre civile 6 juillet 2017 pourvoi : 16-16849)