Fiscalité

Copropriété : de nouvelles règles pour les locations touristiques

Au Journal officiel du 20 novembre est parue une loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Des dispositions importantes concernent les copropriétés.

Dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, cette loi modificative du 19 novembre insère deux nouveaux alinéas à l’article 26:
L’assemblée des copropriétaires peut voter « d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale… en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ».

Ce qui signifie qu’à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, une assemblée générale peut désormais interdire les locations de type Airbnb lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du copropriétaire, donc s’il s’agit d’un investisseur.

Si c’est la résidence principale du copropriétaire, rappelons que l’assemblée peut cependant voter une restriction ou une interdiction pour ce type de location à condition que celle-ci soit justifiée par la destination de l’immeuble (art. 9 de la loi de 1965). Ainsi une interdiction a été déclarée irrégulière dans une copropriété où l’exercice de professions libérales était admis dans la mesure où cette activité et cette location sont comparables en termes de nuisances sonores (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n°10-15.891).

Une activité non commerciale

Il est fréquent qu’un règlement de copropriété prévoit une occupation bourgeoise exclusive. Cette clause interdit-elle les locations de type Airbnb ? Non. La Cour de cassation a décidé récemment que les locations de ce type ne sont pas interdites par les règlements de copropriété prohibant les activités commerciales dans les parties privatives d’habitation (Civ. 3e, 25 janvier 2024 n° 22-21.455).

Restait entière la question de savoir si des copropriétaires exaspérés par les nuisances des aller-retour fréquents provoqués à toute heure par les touristes locataires pour des courts séjours pourraient proposer en assemblée générale une révision du règlement de copropriété pour prohiber les locations de courte durée. Une telle restriction à l’usage des lots privatifs se heurtait a priori à l’article 9 de la loi de 1965, une disposition selon laquelle le copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives ». La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 règle cette question (interdiction possible pour les investisseurs).

Toutefois celle-ci comporte une tempérance : « La modification [du règlement de copropriété] ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » Une restriction ambiguë puisque les locations courtes de type Airbnb ne sont pas par nature des activités commerciales.

Pour l’avenir, « les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi … mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme » (nouvel article 8-1-1 de la loi de 1965).

Une nouvelle obligation

L'article L. 324-1-1 du code de tourisme, qui régit les locations à des touristes est complètement repensé. Désormais, et la loi est d’application immédiate, tout propriétaire d’un appartement ou d’une maison loué en meublé de tourisme doit, préalablement, et lui-même, faire une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national tenu par un organisme public qui va être mis en place. Cette déclaration n’est plus optionnelle selon les communes, elle devient obligatoire.

La déclaration indique si le meublé constitue la résidence principale du loueur, preuve à l’appui.

Concernant les copropriétés la nouvelle loi insère un article 9-2 dans la loi de 1965, qui prévoit que : « Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration [sur un nouvelle plateforme publique désormais prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme] le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».

Donc le syndic doit désormais être tenu informé dès mise en location de façon à informer à son tour l’assemblée des copropriétaires qui pourra décider d’autoriser ou d’interdire les locations saisonnières. A priori cette obligation nouvelle est d’application immédiate et donc les copropriétaires concernés sont tenus de se déclarer auprès de leur syndic.

Le maximum de 120 jours n’est pas modifié. Au-delà de 120 jours de location de sa résidence principale à des touristes, selon la décision de la commune, le propriétaire doit demander une autorisation au titre d’un changement d’usage du logement. Ce qui peut heurter la règlement de copropriété.

Cependant, sur décision motivée, la commune peut décider d’abaisser le nombre de jours maximal de locations de courte durée à 90 jours sur l’année (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

JDE