Le choc iranien ne devrait pas enrayer la mécanique du crédit immobilier. Malgré une inflation revue à la hausse et des tensions sur l’énergie, les banques anticipent une remontée des taux contenue et un marché globalement stabilisé.
L’inflation liée à la crise énergétique qui trouve ses racines dans le conflit entre Israël, les Etats-Unis et l’Iran ne devrait pas affecter significativement les prêts immobiliers, selon les dernières projections de La Banque Postale.
Hypothèse de désescalade
Le baril de pétrole de Brent a récemment dépassé 110 $, en raison du blocage du détroit d’Ormuz, par lequel transite 20 % des flux pétroliers mondiaux. Les analystes de La Banque Postale – à l’instar d’autres institutionnels, comme Goldman Sachs – anticipent un baril à 80 $ d’ici la fin de l’année, suivant une hypothèse de désescalade.
« La normalisation financière reste valable dans notre nouveau scénario central issu du choc iranien », affirme Philippe Aurain, directeur des études économiques de la banque. L’anticipation d’inflation pour 2026 a cependant été revue de 1,2 % à 1,7 %. Il s’agit pratiquement de la seule variable évolutive dans ce scénario, dont les autres paramètres sont quasiment figés.
La croissance française reste anticipée à 1 % en 2026. « Un rythme qui devrait se maintenir sur le moyen terme, soutenu par de moindres effets d’attentes associés à l’instabilité politique, la progression du pouvoir d’achat et des taux courts normalisés », écrit La Banque Postale.
Statu quo
Toujours selon ce même scénario, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) se maintiennent à 2 % jusqu’à début 2028, puis augmentent de 0,25 points et restent stables par la suite. Les obligations d’Etat françaises (OAT) à 10 ans restent contenues entre 3,4 et 3,6 %, et les spreads avec les obligations allemandes (Bund) demeurent à leurs niveaux actuels. « Si le spread français s’est tendu avec la hausse des taux ces dernières années en raison de l’effet d’accumulation de la charge de la dette, la dégradation du spread italien a été beaucoup plus forte car le poids de leur dette rapporté au PIB est plus important (135 % contre 117 %), de même que leur dépendance au gaz », observe Philippe Aurain.
Les taux de crédit immobilier, toujours dans ce scénario, connaissent une augmentation modérée : 3,3 % en 2026, après 3,1 % en 2025, puis 3,4 % en 2027. Les chiffres publiés par l’Observatoire Crédit-Logement/CSA vont pour l’instant dans ce sens, avec un taux moyen en février à 3,25 %.
A la marge
Une évolution qui traduit la dynamique des taux long français, que les politiques commerciales agressives des banques avaient permis d’atténuer. Mais désormais, elles visent un retour progressif à leurs marges historiques.
Le pouvoir d’achat des ménages, qui avait rebondi en 2025 après avoir été amputé de plus d’un quart par la remontée des taux de 1 % à plus de 4 % entre 2024 et 2025, a donc peu de chances de s’améliorer de ce point de vue. Les prix immobiliers, eux, après avoir subi une correction de 5 points en 2024, progressent de 0,7 % en 2025, puis de 1 % les années suivantes.
Le nombre des ventes annuelles a aussi connu un rattrapage : après le point bas de 800 000 transactions annuelles en 2024, 2025 a été l’année du rebond avec 950 000 transactions.
Niveau structurel
« Nous n’anticipons pas de poursuite du rebond, ce chiffre correspond au niveau structurel du marché compte tenu du contexte, prévient Corentin Ponton, responsable de la prévision de La Banque Postale. Le pouvoir d’achat ne va pas se redresser davantage, les prix cessent de se contracter et les taux vont repartir à la hausse. »
Logiquement, la production de crédit resterait identique à celle de 2025, autour de 145 Md€. Inutile donc d’espérer un retour aux années fastes de 2018 à 2021, où le nombre de transactions avait atteint un pic de 1,2 million.
L'assurance vie dans le vert
Si le crédit est en voie de normalisation, d’autres produits bancaires vont à l’inverse souffrir du contexte actuel. Le livret A, dont le taux n’est plus assez attractif pour les ménages, a décollecté de 2 Md€ l’année dernière, et devrait décollecter de 6 Md€ en 2026. « Le marché souffre d’une proportion élevée de livrets au plafond, estimé à 15 %, or la collecte est concentrée sur les ménages aisés », analyse Corentin Ponton.
La décollecte encore plus marquée des plans épargne logement (PEL), de 21 Md€ en 2025 après 30 Md€ en 2024, pourrait se poursuivre avec -25 Md€ cette année. « Ils souffrent d’un effet de génération car leur durée de vie maximale depuis 2011 est de 15 ans, or on arrive à l’échéance et les fermetures de plans entraînent des sorties importantes, poursuit l’analyste. Cela provoque des réarbitrages notables, souvent en faveur de l’assurance vie ». Après avoir collecté plus de 50 Md€ en 2025, « l’enveloppe préférée des Français » devrait engranger 60 Md€ cette année.
