Derrière une modification apparemment mineure de l’article 155 du CGI, la loi de finances 2026 rebat les cartes pour les loueurs en meublé expatriés. En intégrant désormais les revenus perçus à l’étranger dans l’analyse du statut fiscal, elle pourrait faire basculer de nombreux contribuables du régime LMP vers le LMNP.
Passée plus inaperçue que la création du dispositif Jeanbrun ou la hausse de la CSG, une mesure de la loi de finances 2026 constitue pourtant un véritable bouleversement pour une catégorie particulière de bailleurs immobiliers : les loueurs en meublé expatriés.
En effet, deux amendements ajoutés au texte lors de son passage devant le Sénat fin 2025, et conservés dans la version finale du texte, ont apporté une précision importante à l’article 155 du Code général des impôts (CGI), qui détermine les conditions d’appartenance à l’un des deux statuts dont peuvent relever les loueurs en meublé qui exercent leur activité dans le cadre d’une entreprise individuelle : Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Un statut, pas un choix
Relever de l’un ou l’autre de ces statuts a des répercussions importantes pour la fiscalité de l’activité, car ils influencent, entre autres, le sort du déficit imputable, le paiement des charges sociales, ou encore la fiscalité des plus-values des biens loués. Or, l’appartenance au statut de LMNP ou de LMP n’est pas un choix, mais une question de recettes de location meublée et, éventuellement, des revenus provenant des autres activités professionnelles du loueur.
Selon l’article 155 du CGI, sont considérés comme LMNP les loueurs qui remplissent l’une des conditions suivantes, à savoir générer des recettes de location meublée annuelles (pour l’ensemble des biens meublés) inférieures à 23 000 €, ou disposer de revenus d’activité supérieurs à leur montant de recettes annuelles de location meublée, même si ces dernières excèdent 23 000 €. A contrario, lorsqu’un loueur génère un montant de recettes annuelles de location meublée étant à la fois supérieur à 23 000 € et à ses autres revenus d’activité, il relève alors du statut de LMP.
Pour apprécier le statut applicable, les autres revenus d’activité regroupent les traitements, salaires, pensions, rentes viagères, mais aussi les bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux issus de la location meublée), les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, ou encore les revenus des gérants et associés. Quant aux recettes de location meublée, elles concernent tous les biens loués meublés, situés en France et à l’étranger. De plus, il est important de noter le montant de recettes de location meublée ainsi que celui des autres revenus sont appréciés à l’échelle du foyer fiscal, dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut.
Fin de la discrimination pour les expatriés
Si le principe est donc assez simple, un petit détail change beaucoup de choses pour les loueurs en meublé expatriés à compter des revenus 2026. En effet, jusqu’à présent, la doctrine fiscale considérait que les revenus pris en compte étaient limités aux revenus imposables en France. Conséquence logique, les loueurs en meublé expatriés, dont beaucoup ne perçoivent que peu, voire pas, de revenus d’activité en France, avaient bien plus de chance de relever du statut de LMP si leurs recettes de location meublée dépassaient 23 000 €, alors qu’à situation équivalente, ils auraient relevé du statut de LMNP si leurs revenus étaient imposés en France.
Cette différence de traitement a, par le passé, suscité de nombreuses interrogations, notamment de la part des parlementaires représentant les français de l’étranger, mais, jusqu’à la loi de finances 2026, le gouvernement avait systématiquement soutenu la position, restrictive, de l’administration fiscale. Il semble toutefois que c’est bien cette asymétrie qui ait poussé l’ajout de deux amendements, qui ajoutent désormais clairement au texte de l’article 155 du Code général des impôts que, pour la détermination du statut fiscal, l’ensemble des revenus « de même nature et soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’Etat de résidence » sont pris en compte.
Parmi les arguments avancés au soutien de ce changement figure la conformité au droit de l’Union Européenne, et la volonté d’éviter ce que la Commission européenne considérait comme une discrimination à l’encontre des contribuables non-résidents, contraire à la liberté de circulation des capitaux. Forts d’un avis favorable du gouvernement, qui tranche avec la position défendue ces dernières années, ces amendements ont été ajoutés au texte final, ce qui risque donc de changer les choses pour de nombreux loueurs en meublé expatriés, qui vont certainement repasser au statut de LMNP.
Changement de régime de plus-value
Ainsi, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, la condition de prépondérance se compare désormais aux revenus de même nature et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence. Concrètement, de nombreux non‑résidents qui ne disposaient que de faibles revenus imposables en France mais percevaient des revenus professionnels importants dans leur État de résidence pourraient ne plus remplir la condition de prépondérance et relever à nouveau du statut LMNP.
De tous les changements entraînés par le basculement du statut de LMP à celui de LMNP, le plus marquant pour les loueurs sera certainement celui concernant le régime de plus-value applicable. En effet, au statut LMP, le régime de plus-value applicable est celui des plus-values professionnelles. Au-delà d’une imposition plus forte dans la grande majorité des cas, il est surtout important de noter que, au statut LMP, l’imposition de plus-value ne se déclenche pas seulement en cas de vente, mais à l’occasion de la fin de l’activité, quel qu’en soit le motif.
À l’inverse, au statut LMNP, le régime de la plus-value applicable est celui des particuliers, avec notamment la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention du bien qui diminuent le montant de plus-value imposable. De plus, au statut LMNP, l’imposition de la plus-value ne se déclenche qu’en cas de vente du bien, et, même dans ce cas, des possibilités d’exonération existent comme l’affectation du bien anciennement loué à un usage de résidence principale par son propriétaire quelques années avant la vente, ou encore le cas, généralement moins connu mais qui concerne davantage des expatriés pouvant envisager un retour en France, de la vente du bien loué afin de financer l’achat de la future résidence principale.
