Immobilier

Comment ne pas surpayer un investissement locatif ? En préférant acheter des SCPI !

(Publi-communiqué) L’adage selon lequel une plus-value immobilière est en grande partie réalisée lors de l’achat est bien connu. Encore faut-il trouver un investissement locatif susceptible de répondre à cette problématique. Avec la hausse constante des prix de l’immobilier depuis des années, de nombreux investisseurs immobiliers se demandent s’ils ne vont pas surpayer leur investissement locatif. En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, ils sont certains de faire le bon choix.

Investir en immobilier permet à la fois de se constituer un patrimoine susceptible d’être transmis à ses enfants et de percevoir des revenus complémentaires sous forme de loyers. Comme dans tout acte d’achat, se pose la question du juste prix. En d’autres termes, à quel prix doit-on acheter son bien immobilier pour que celui-ci corresponde réellement au prix du marché ? La réponse à cette question n’est pas aisée dans la mesure où chacun a remarqué que les prix immobiliers avaient beaucoup augmenté ces dernières années.

Il en est ainsi des prix de l’immobilier à Paris et en région parisienne mais également dans les grandes métropoles de province. Un prix d’achat élevé signifie mécaniquement un rendement relativement faible ; cela signifie aussi la nécessité que les prix continuent d’augmenter afin de ne pas risquer de réaliser une moins-value. Toutefois, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Ainsi que le remarque Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI (centraledesscpi.com) la plateforme leader dans la distribution de parts de SCPI :

« De nombreux clients qui nous contactent au 01.44.56.00.23 ont peur d’investir en direct en immobilier d’habitation parce qu’ils craignent un retournement du marché. Je ne peux pas prédire avec certitude l’évolution des prix de l’immobilier au cours des prochaines années mais il s’agit effectivement d’un risque à prendre en considération. » 

De même, il a été démontré que les personnes investissant en immobilier par le biais de dispositifs défiscalisant de type Pinel ou Bouvard avaient tendance à surpayer leurs achats locatifs. En l’espèce, il est souvent impossible de déterminer précisément la marge réalisée par le vendeur de ce type de produit de défiscalisation, marge qui dépend étroitement du prix de vente. Prudence donc avant de céder aux sirènes de la défiscalisation qui présente à la fois des contraintes locatives et des incertitudes. 

L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier permet de ne pas surpayer son investissement locatif

Le fonctionnement des SCPI est très simple : il s’agit d’investir de manière mutualisée et indirecte en immobilier, qu’il s’agisse d’immobilier tertiaire ou d’immobilier d’habitation même si cette dernière typologie d’actifs demeure sous-représentée parmi les SCPI de rendement. La SCPI est gérée par une société de gestion qui l’a le plus souvent créée et qui s’occupe de tout. Le détenteur de parts, appelé associé, n’a pas à se préoccuper de quoi que ce soit et ne sera jamais en relation avec les locataires. Il perçoit, en revanche, tous les mois ou tous les trimestres, des dividendes imposés comme des revenus immobiliers.

Les SCPI investissent principalement dans des bureaux mais aussi dans des murs de magasins, des centres commerciaux, des murs d’hôtels, des locaux logistiques ou d’activités, voire des campings. Elles investissent également dans des thématiques porteuses comme la santé au sens large. C’est notamment le cas de la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management qui a constitué un portefeuille de très grande qualité à la fois en France, en Allemagne et en Irlande. Le continent européen demeure en effet très impacté par le vieillissement de sa population.

Ainsi, d’un point de vue géographique, après avoir longtemps cantonné leurs investissements à la France, les SCPI investissent désormais en zone euro, voire hors zone euro. Cette diversification géographique mutualise encore davantage les risques et permet d’obtenir des performances très au-delà de celles offertes par le livret A ou les contrats d’assurance-vie en euros. En 2018, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,35 % à leurs associés mais les meilleures ont délivré autour de 6 % de rendement, sans oublier une revalorisation moyenne du prix des parts de 0,82 %.

Cela a notamment été le cas de la SCPI Épargne Pierre, gérée par Voisin, qui fait partie des meilleures SCPI avec un rendement de 5,97 % l’an dernier. Investie uniquement en France pour l’instant, ce produit d’épargne immobilière assistée s’est constitué un parc diversifié composé de bureaux, de murs de commerces et de locaux d’activités dans les régions françaises les plus dynamiques.

Pour ceux qui préfèreraient investir très majoritairement en Île-de-France pour profiter de l’accroissement d’activité induit à la foi par le Grand Paris et par le Brexit, il est judicieux de se tourner vers la SCPI Primopierre, gérée par Primonial REIM. Ce bouclier patrimonial dont la capitalisation approche trois milliards d’euros possède un patrimoine quasi-exclusivement loué à des grands comptes ce qui permet de sécuriser la perception des loyers. 

Signalons que la grande force des SCPI réside dans leur capacité à payer cash leurs investissements même si elles utilisent en tant que de besoin un effet de levier pour profiter des taux historiquement bas actuels. Il en découle une capacité de négociation avec des vendeurs qui n’ont pas tendance à surévaluer leurs prix. En outre, les sociétés de gestion emploient des professionnels aguerris de l’immobilier qui connaissent mieux les marchés que les particuliers. Voilà donc de solides arguments conduisant à préférer l’achat de parts de SCPI à tout autre type d’investissement immobilier mais est-ce tout ? Non. Lisez plutôt la suite. 

Certaines SCPI sont vendues à un prix inférieur à leur valeur

Afin d’expliciter ce phénomène qui pourrait paraître curieux, laissons la parole à Grégorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI :

« Chaque année, le patrimoine des SCPI est expertisé par des experts indépendants. Les résultats de ces expertises permettent de calculer une valeur de reconstitution qui correspond, pour parler simplement, à l’argent qu’il faudrait pour créer à l’identique ce patrimoine. Il suffit ensuite de comparer cette valeur de réalisation au prix de vente pour savoir si l’on surpaye ou non le prix de ses parts. » 

Ainsi que l’indique Grégorie Moulinier, s’il existe des SCPI que l’on peut surpayer, ce n’est bien évidemment pas le cas de toutes puisqu’il est facile d’en sous-payer certaines. Pour connaître lesquelles, le plus simple est prendre attache avec des spécialistes de la question qui étudient précisément chaque SCPI. Comme le prix des parts est identique quel que soit le canal par lequel on passe, il serait dommage de ne pas recourir à leurs services.

La Centrale des SCPI possède ainsi dans son flagship situé au 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de Paris, un service études qui analyse en permanence tous les boucliers patrimoniaux afin de trouver les meilleures SCPI, c’est-à-dire celles offrant les perspectives de moyen et long terme les plus intéressantes puisque, comme pour tout investissement immobilier, il est nécessaire de conserver ses parts durant au moins huit ans. L’idée demeure de mixer ses parts de SCPI pour se constituer un portefeuille efficient en renforçant la mutualisation.

Afin de ne pas surpayer son investissement locatif, il est donc nécessaire de bien l’analyser avant toute décision. Chaque investisseur immobilier s’engage sur une longue durée, d’où l’importance de ne pas se tromper. Il importe donc de se faire conseiller par des spécialistes ayant pignon sur rue et dont c’est l’unique métier, comme ceux de La Centrale des SCPI.

En plus de vous accompagner dans vos investissements locatifs pendant de longues années, La Centrale des SCPI vous garantit les 8 points essentiels pour faire le bon choix immobilier.


Découvrez lesquels en vidéo !

https://www.centraledesscpi.com/guide-des-scpi/la-scpi-en-video/comprendre-les-scpi/1053-investissement-scpi-8-points-garantis-par-la-centrale-des-scpi.html



AvertissementL'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.