Immobilier

OPCI : La Française veut en démocratiser l'accès via les comptes-titres

La Française lance LF OPSIS Epargne Immobilière, un OPCI accessible uniquement sur compte-titres. Objectif : s'affranchir de l'enveloppe assurance vie pour en faciliter l'accès. 

L'engouement des épargnants pour la pierre-papier - notamment en raison de ses rendements - ne faiblit pas, mais la complexité de souscription, surtout des SCPI, combinée aux couches de frais des contrats d'assurance vie sont autant de contraintes qui peuvent en rebuter certains. 

C'est la raison pour laquelle La Française lance LF Opsis Epargne Immobilière, un OPCI qui s’affranchit de l'assurance vie et est uniquement accessible en compte-titres. « Jusqu'ici, les OPCI rimaient avec assurance vie, mais nous avons voulu lancer un véhicule conçu pour être souscrit directement en compte-titres », nous explique Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers.

Jusqu'à 85 % en pur immobilier

Fiscalement, depuis la flat tax en vigueur depuis le 1er janvier 2018, la formule devient intéressante, notamment par rapport aux revenus fonciers. Avec une fiscalité plafonnée à 30 % et intéressant au-delà de 14 % de tranche marginale d'imposition, le compte-titres apparaît en effet quasiment sur un pied d'égalité avec l'assurance vie dont « l’intérêt fiscal est émoussé », poursuit Marc Bertrand. « L’avantage du compte-titres est que sans les exigences des assureurs en matière de liquidité pour référencer un OPCI dans un contrat d'assurance vie, il peut être investi à 85 % en pur immobilier alors que les OPCI distribués à la fois en assurance vie et en compte-titres proposent généralement une allocation de 60 % maximum en immobilier ». Conséquence directe : avec une poche immobilière plus élevée, le rendement peut être plus important et rivaliser avec les SCPI à 4 % annuels avant impôts.

Dès 100 € par mois

Enfin, pour la Française, l'avantage de cette innovation est d'en faire « un produit simple de souscription, accessible dès 100 € par mois. L'épargnant peut ainsi se constituer une épargne immobilière progressivement et simplement, sans contraintes liées à la souscription d’un nombre entier de parts de SCPI », assure Marc Bertrand.

LF Opsis Epargne Immobilière vise une distribution via les canaux de CGPI mais aussi via des canaux plus « mass market » comme les réseaux bancaires. Elle sera aussi référencée sur la plateforme directe Moniwan de La Française.

La poche immobilière de l’OPCI sera composée d’actifs immobiliers physiques, détenus directement ou indirectement (bureaux, commerces, locaux d’activités…) et de titres de foncières cotées française et européennes. Une poche financière (10 % minimum au total) contiendra des parts ou des actions d’OPCVM/FIA de droits français ou européens, des actions et obligations ainsi que des titres à sous-jacents immobiliers. Une poche de liquidité viendra compléter l’allocation globale à hauteur de 5 % minimum.

Caractéristiques de LF OPSIS Epargne Immobilière

. Code ISIN FR0013337086
. Date de création 12/09/2018 (agrément AMF du 24/07/2018)
. Forme juridique : société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
. Durée de placement recommandée : 8 ans minimum
. Disponible exclusivement en compte-titres
. Valeur liquidative : mensuelle
. Distribution : trimestrielle
. Souscription minimale (initiale et ultérieure) : 100 €
. Liquidité : un échelonnement des rachats pourra s’appliquer si la somme des demandes de rachats est supérieure à 2 % du nombre de parts, la durée de remboursement pouvant ainsi atteindre jusqu'à 12 mois maximum
. Commission de souscription : acquise : 5% maximum + non acquise : 1,50% maximum
. Pas de commission de rachat 
. Frais de fonctionnement et de gestion : 2,50% TTC maximum de l’actif net 
. Frais d’exploitation immobilière supportés par l’OPCI : 2% TTC en moyenne sur les 3 prochaines années de l’actif net. 

Carole Molé-Genlis