Immobilier

Inter Gestion maîtrise la chaîne immobilière de bout en bout

Société de gestion du groupe Promogere, créée en 1990, Inter Gestion est restée indépendante et pilote 16 SCPI : l’une de rendement (Cristal Rente) et les autres à caractère fiscal (Malraux, déficits fonciers). Pour plus de 8 000 associés, elle administre 450 millions d’actifs répartis en 1 400 lots résidentiels et une centaine de murs de commerces. Rencontre avec Gilbert et Emilien Rodriguez.

Quelles convictions ont présidé à la création de votre groupe il y a près de 30 ans ?

Quand on veut rester indépendant, il faut apporter quelque chose de différent en termes de produits et de services à nos partenaires et à leurs clients. Notre concept repose sur une organisation interne apte à la maîtrise de l’ensemble de la chaîne immobilière de nos SCPI fiscales, à commencer par la recherche foncière. Nous avons recruté des équipes pour superviser tous les aspects d’une restructuration lourde en Malraux : contrôle des aspects techniques de la fabrication du sous-jacent immobilier rénové, c’est-à-dire la maîtrise des travaux. Cela couvre la relation avec tous les intervenants, les services de l’urbanisme et la gestion de tous les aspects juridiques et administratifs. Tout se pilote en interne : la faisabilité technique des projets, leur coût économique et le sérieux des entreprises sur le terrain.
Nous n’avons pas souhaité nous en remettre à un opérateur spécialisé qui vend des montages clés en main mais dont le coût de la prestation pèse sur la rentabilité économique. En réduisant au maximum les intermédiaires, nous apportons la garantie de bonne fin des opérations que nous entreprenons. Une fois cette méthode avérée, nous l’avons répliquée avec notre SCPI de rendement. 

Vous êtes connus pour vos SCPI « fiscales ». Pourquoi avoir innové avec une SCPI de rendement en 2011 ?

Nous y réfléchissions depuis longtemps. Car tout ce qui est lié à un dispositif fiscal nous contraint à un fonctionnement fortement marqué par la saisonnalité de la collecte,qui afflue en fin d’année, et aux aléas des lois de finances. Nous avons décidé de développer parallèlement une activité déconnectée de ces deux travers. Là encore, nous avons eu la volonté de nous différencier et de développer une offre originale en nous appuyant sur notre expérience en matière de commerces. En effet, dans l’immobilier résidentiel, nous gérions déjà des murs de boutiques en pied d’immeuble.

Votre SCPI de rendement n’est guère exposée en bureaux. Pourquoi ?

Notre réflexion sur les marchés nous a conduits à estimer qu’un actif de bureau présente une obsolescence plus marquée qu’un commerce. Cette caractéristique s’est accentuée dans le domaine tertiaire. Aujourd’hui, quand un locataire arrive au terme de son bail ou a besoin de mètres carrés supplémentaires, il n’a aucune hésitation à quitter son local pour en louer un ailleurs, plus récent, mieux adapté aux nouveaux usages professionnels comme le coworking.
À l’inverse, la valeur d’un local commercial est directement corrélée à celle de son locataire. Si celle des murs dépend de la localisation du bien, la signature de l’exploitant est prépondérante : il n’ira pas chercher des locaux ailleurs, car sa clientèle est sur place.

Cristal Rente a 7 ans, l’âge de raison. Comment la voyez-vous grandir ?

Cristal à toutes les qualités d’une grande ! Sa capitalisation est de100 millions d’euros. Elle sera à maturité à 300 millions d’euros, capital que nous atteindrons en 2020 au vu du rythme de la collecte : 30 millions en 2017,montant déjà acquis en juin 2018 pour un objectif de 50 millions en fin d’année. Nous nous sommes intéressés aux grandes enseignes qui ont la capacité de résister aux à-coups de la conjoncture économique et aux évolutions des modes de distribution. Nous travaillons notamment sur l’alimentaire car il répond aux besoins primaires fondamentaux des ménages, ainsi que sur l’aménagement de la maison via le jardinage et le bricolage. Depuis deux ans, nous avons élargi notre panel aux concessions automobiles, aux sport-loisirs et à la restauration. Nous affichons un taux d’occupation de 98 % et un rendement supérieur à 5 % depuis 5 ans. Quant à la valeur de la part, elle a progressé de 8 % depuis sa création.

Quelle autre SCPI est actuellement ouverte à la souscription ?

Pierre Capitalisation est une SCPI de déficit foncier qui investit sur le Grand Paris, secteur que nous explorons depuis 10 ans. C’est une SCPI de pur déficit foncier, sans politique de versement de dividendes. Nous capitalisons les loyers pour emprunter et acquérir davantage d’immeubles. Nous constituons de cette façon un patrimoine plus important, développant des travaux conséquents, qui vont générer 65 % de déficits fonciers étalés sur 4 ans.  

Projetez-vous d’autres lancements de SCPI en 2019 ?

Oui, deux : une Malraux, Pierre Investissement 10, et une Pinel, Patrimoine Habitat Neuf. Au-delà de l’avantage fiscal, nous visons la valorisation au terme car, notre force, c’est d’acheter au juste prix dans une perspective de plus-value. C’est pourquoi Patrimoine Habitat Neuf sera résolument investie dans le Grand Paris.