Immobilier

Entre inflation et hausse des taux d'intérêt : pourquoi choisir l'immobilier ?

Si l’évolution actuelle marque une réelle rupture, après des années d’argent gratuit, les SCPI affichant certaines caractéristiques conservent de sérieux atouts. Alors que les taux d’intérêt progressent partout en Europe, le marché du crédit français demeure sain. Guillaume Arnaud, président du Directoire de Sofidy explique, dans une tribune pourquoi il est donc toujours intéressant de s’intéresser à l’immobilier.

UN SYSTÈME D’ENDETTEMENT FRANÇAIS SÉCURISÉ

Dans certains pays européens, les caractéristiques des crédits immobiliers font peser un risque sur les emprunteurs dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Ainsi, en Espagne ou en Angleterre, de nombreux emprunts à taux variables existent encore. En Allemagne, les prêts ne sont pas totalement amortissables et les emprunteurs doivent refinancer ces crédits à leur échéance, ce qui crée des incertitudes sur leur future capacité de remboursement. En revanche en France la quasi-totalité des dettes contractées par les particuliers sont à taux fixes. De plus ces dettes sont amortissables, ce qui implique qu’à leur échéance la totalité du crédit est remboursée. Enfin, un autre élément contribue à sécuriser le marché français du crédit : le montant d’un prêt immobilier est déterminé en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur et non en fonction de la valeur du bien financé. Tous ces aspects permettent ainsi de limiter les difficultés de remboursement de crédits immobiliers, qui obligeraient les emprunteurs à céder leurs biens dans de mauvaises conditions. Provoquant une baisse des prix, ces difficultés précipiteraient le marché immobilier dans une crise.

UN IMPACT DE LA HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT NÉANMOINS À ÉVALUER

Dans cette phase de marché où les taux d’intérêt remontent, l’endettement des SCPI doit être examiné avec attention. S’il est inférieur à 20 % de la valeur du patrimoine, la SCPI est considérée comme faiblement endettée. Sa structure financière saine lui confère alors des marges de manœuvre, notamment pour pouvoir mener des acquisitions. L’autre indicateur à regarder de près concerne la nature de la dette : est-elle à taux fixe ou bien à taux variable ? Si la dette est essentiellement à taux variable alors le véhicule est exposé à la hausse des taux et va subir une progression du coût de sa dette, ce qui pénalisera le rendement offert aux investisseurs. Enfin, une dette amortissable est préférable à une dette in fine (pour laquelle seuls les intérêts sont remboursés) car elle ne fait pas peser un risque de refinancement sur le véhicule et bénéficie de taux plus avantageux car le risque de la banque est décroissant avec le temps. En payant les acquisitions au comptant, sans condition de financement, nos SCPI bénéficient d’un poids renforcé lors des négociations. Cela est particulièrement appréciable alors que les acteurs qui recouraient à l’effet de levier sont fragilisés et commencent à se retirer du marché de l’investissement.

DES VALEURS D’ACTIFS PROTÉGÉES PAR L’INFLATION

La prime de risque demandée au placement immobilier s’ajoute aux taux sans risque pour déterminer le taux de rendement immobilier. Avec la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation du taux de rendement immobilier provoque mécaniquement une baisse des valeurs d’actifs. Toutefois cette pression à la baisse peut être contrebalancée par la hausse des loyers, qui sont en partie indexés sur l’inflation. L’effet positif de l’indexation des loyers permet alors de juguler l’effet négatif de la hausse des taux d’intérêt. À condition toutefois que les actifs en portefeuille soient de qualité. S’ils répondent aux exigences des utilisateurs tout en étant bien situés, ils bénéficient alors d’un « Pricing power ».

Guillaume Arnaud, président du Directoire de Sofidy