Fiscalité

Loueur en meublé : quelle affiliation à l’Urssaf ?

En dessous de 23 000 € de recettes, le loueur n’a pas à cotiser. Au-delà il doit s’affilier. Mais quid s’il retombe l’année suivante sous ce seuil fiscal ? Une cour d’appel tranche la question*.

En mars 2020, l'Urssaf Champagne a notifié à un investisseur son affiliation en tant que loueur de meublés de courte durée -type Airbnb- à compter du 31 décembre 2019 dans la mesure où ses revenus annuels de location -loyers + forfait de charges- avaient été supérieurs à 23 000 € pour l'année 2019.

A contrario, ses revenus locatifs étant passé sous les 23 000 € pour l'année 2020, cet investisseur a demandé en mars 2021 sa radiation. Refus. L’intéressé assigne alors l’Urssaf pour se faire rembourser toutes les cotisations sociales de 2020. Le tribunal judiciaire rejette aussi la demande sur la base des dispositions de l'article L. 311-2 du code de la sécurité sociale. Ce qui ne justifie pourtant pas du caractère définitif de l'affiliation ! Alors il interjette appel.

Un terrible effet de seuil

L'Urssaf expose que la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a élargi l'obligation d'affiliation et de cotisations aux particuliers ayant une activité de location de logement meublé et qui ne sont pas professionnels au sens fiscal ayant un revenu égal ou supérieur à 23 000 € (seuil fixé par l'article 155 du code général des impôts). Le franchissement de ce seuil déclenche l'affiliation, peu important que les revenus deviennent inférieurs à 23 000 € l'année suivante.

En deçà de 23 000 €, les revenus sont considérés comme des revenus du patrimoine et sont soumis seulement à des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
La cour d’appel d’Amiens rejette le recours de l’investisseur car « il résulte clairement de l'application combinée des articles L. 611-1 et R. 611-3 que le loueur reste affilié, sans conditions de seuil de revenus, soit jusqu'à sa radiation, soit jusqu'à cessation de son activité ». Elle refuse donc la radiation au motif que « la date d'effet de l'affiliation ou de la radiation est le jour du début ou de la fin de l'activité professionnelle ».

Une rupture d’égalité 

Ce loueur évoquait une rupture d’égalité entre deux investisseurs ayant le même niveau de revenus locatifs sous le seuil de 23 000 € sous prétexte que par le passé l’un a déjà dépassé le seuil et pas l’autre. Mais, selon la cour d’appel, « contrairement à ce que soutient [ce loueur], il n'y a pas de rupture d'égalité entre le loueur dont les revenus ont déjà atteint le seuil de 23 000 € et celui qui ne l'a jamais atteint puisque leurs situations respectives sont différentes ».

Traduction, quand on dépasse le seuil on est piégé. Une décision tout autant valable pour les loueurs en meublé non professionnel ou professionnel de longue durée. Souhaitons, face à ce raisonnement étrange, qu’un investisseur aille jusqu’en cassation…
*Cour d'appel d'Amiens, 9 avril 2024, RG n° 22/00917

JDE