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Immobilier : retour à la stabilité

Les ventes arrêtent leur dégringolade, les prix se maintiennent, de même que les paramètres du crédit ou la surface moyenne des biens achetés, selon le bilan de l’année livré par Century 21. Le début d’un retournement de cycle ?

La seconde annus horribilis des professionnels de l’immobilier se termine sur une note positive… au moins pour le réseau Century 21, qui enregistre une évolution du nombre de transaction dans l’ancien de 2,8 % en 2024.
Après avoir traversé deux années où les ventes chutaient de 10 à 20 % chaque trimestre, le groupe a vu une bascule s’opérer au deuxième trimestre 2024 (+0,2 %), qui s’est accentuée au troisième (+11,5 %) puis au quatrième trimestre (+20 ,9 %).

Les bienfaits de la dissolution

« Le quatrième trimestre a vraiment modifié le décorum du marché, après une tonicité retrouvée au second trimestre », souligne Charles Marinakis, président de Century 21 France, lors de la présentation du bilan du groupe pour l’année 2024 le 6 janvier. Si la baisse des taux de crédit a évidemment joué son rôle, la dissolution du Parlement a selon lui paradoxalement contribué à la concrétisation de projets immobiliers : « la crainte de voir changer l’environnement fiscal, notamment l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, a décidé certains acquéreurs et vendeurs ».

Le changement ou l’inflexion de cycle se constate également du côté des prix des appartements, qui restent stables en 2024 (-0,7 %), bien que ceux des maisons continuent de baisser (-3,8 %). Si les vendeurs ont laissé quelques plumes durant la phase de remontée des taux (-4,1 % du m² pour les appartements entre le T2 2022 et le T3 2024), cette phase baissière a été largement compensée pour ceux qui avaient acheté lors de la décennie précédente (+28 % du m² entre 2014 et 2022).

Maintien de l’investissement locatif

Cette stabilité retrouvée se constate également sur la quotité financée par emprunt qui plafonne juste en-dessous de 81 %. Idem pour la durée moyenne du crédit à 21,8 ans, ou la superficie moyenne du bien acheté, de 113 m² pour les maisons et 57,3 m² pour les appartements.
Même la chute de l’investissement locatif marque un infléchissement en 2024 : il représente 25,5 % des acquisitions en 2024 après 26,7 % en 2023, contre 30,6 % en 2022. La part des achats de résidences secondaires dans le total ne bouge pas d’un iota (7,6 %) tandis que celle des résidences principales domine toujours largement l’ensemble (66,8 %).

Les DPE G ne saturent pas le marché

Un autre élément de stabilité surprendra plus d’un professionnel, tant ils sont nombreux à réclamer une pause dans l’application des règles de décence énergétique issues de la loi Climat et résilience : la part des logements au diagnostic de performance énergétique (DPE) G - considérés comme indécents depuis le 1er janvier 2025 - dans le total des ventes n’a pas évolué entre 2023 et 2024. Ils en représentent toujours un peu plus d’un tiers, contre plus de 24 % pour les étiquettes E et presque 22 % pour les C.

Seuls les délais de vente s’allongent encore et toujours, à 99 jours pour les maisons (+8 jours) et à 97 jours pour les appartements (+6 jours). Depuis 2022, ils ont augmenté respectivement de 19 jours et 20 jours.

Profil acquéreur identique

Century 21 s’est livré à un exercice afin de voir si le profil des acquéreurs avait évolué depuis 2022, qu’il s’agisse de l’âge ou de la catégorie socio-professionnelle. Curieusement, la répartition entre les différentes catégories n’a pas fondamentalement évolué : les employés composent toujours pour le tiers des acheteurs, les cadres supérieurs et professions libérales autour de 17 %, idem pour les retraités. Cela vaut aussi pour l’âge des acheteurs, chaque tranche représentant entre un quart et un sixième des acheteurs.

Source : Century 21

Source : Century 21

Si le nombre de ventes de biens pour l’année 2024 n’est pas encore arrêté, les notaires étant les juges de paix en la matière, le jeu des pronostics est ouvert. Alors que le Conseil supérieur du notariat mise sur 750 000 transactions, Century 21 se montre plus optimiste. « Avec la progression des volumes que nous avons réalisée, j’estime que nous serons plutôt autour de 780 000 ventes, », avance Charles Marinakis.

Par rapport aux 1 133 00 transactions réalisées en 2022 selon le notariat, la chute paraît brutale. Pour certains observateurs du marché, le barre des 800 000 ventes marque aussi le retour à un marché non artificiellement dopé par des taux bas, tel qu’il existait avant 2016.