Immobilier

Investissement immobilier en cœur de ville et optimisation fiscale : un cocktail pertinent

Urban Premium est un acteur majeur de la SCPI d'habitation.Thomas Ducerf, directeur du développement, nous explique comment et pourquoi le marché est dynamique et porteur.

(Publi-rédactionnel)

Depuis bientôt 10 ans, vous êtes un acteur de la gestion de SCPI d’habitation. Quelle est votre stratégie d’acquisition sur vos SCPI ?

Thomas Ducerf : Notre stratégie n’a jamais changé depuis 10 ans, nous continuons à investir dans les centres-villes français, classe d’actif qui présente une belle résistance et de belles perspectives de valorisations. Notre stratégie consiste en l’acquisition d’immeubles d’habitation patrimoniaux et de murs de commerces en cœur de ville. La collecte de nos SCPI est investie principalement dans les centres-villes français dynamiques. Nous nous inscrivons dans ce mouvement profond de retour des populations dans les centres-villes et des grandes politiques de revitalisation urbaines.

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Le dernier dispositif fiscal en date, le Denormandie, vise l’immobilier ancien à rénover en centre-ville, cela semble être un message clair des priorités du gouvernement, qu’en pensez-vous ?

TD : La reconquête des centres-villes est un enjeu national. L’actualité des villes comme Marseille, Rennes ou Toulon le montre bien. L’aménagement de la ville de Toulon fait partie des tout premiers budgets européens de rénovation urbaine par exemple. Le dispositif Denormandie est un vrai encouragement des pouvoirs publics à accompagner ce phénomène de retour des populations de centre-ville. Comme l'a fait André Malraux il y a plus de 50 ans, ce dispositif a pour objectif d’encourager les investisseurs privés à rénover notre patrimoine architectural. La thématique de la rénovation des immeubles en centre-ville est forte et durable, elle est devenue une classe d’actif à part entière.

Le bel immobilier en centre-ville attire les investisseurs, mais qu’en est-il du marché locatif ?

TD : Le marché locatif en centre-ville est dynamique et stable. Nos immeubles affichent des taux d’occupation physique excellents, et une rotation des locataires faible. La forte demande locative s’explique par le changement du modèle social français. Avant, on voulait avoir un peu d’espace, vivre en périphérie avec un jardin et venir travailler tous les jours en centre-ville. Aujourd’hui, le modèle dominant est plutôt de se rapprocher de son travail, des crèches et des écoles.

La flexibilité des horaires d’ouverture des commerces, le développement du commerce de proximité et les nouveaux modes de déplacements accessibles en centre-ville contribue à son attractivité. Vivre en centre-ville est devenu un marqueur social et la preuve de l’adhésion à un nouveau mode de vie.

Vous avez lancé avant l’été une nouvelle SCPI de rendement : Urban Cœur Commerce. Pouvez-vous nous en dire plus ?

TD : Au travers de notre expérience de gestionnaire de SCPI, nous accompagnons depuis plusieurs années des enseignes alimentaires et les acteurs du commerce de proximité en centre-ville, dans leurs stratégies d’implantation, et nous avons fait un constat : l’ère de la consommation de masse est derrière nous, place à l’ère de la consommation de précision.

Le e-commerce et la commerce de proximité sont désormais complémentaires et vont dominer les échanges commerciaux des années à venir. L’un des enjeux des 20 prochaines années pour les enseignes de grande distribution et de toutes les enseignes commerciales dites « locomotives » est la reconquête des espaces commerciaux en coeur de ville. La stratégie d’Urban Cœur Commerce est d’acquérir les murs des meilleurs emplacements commerciaux, en centre-ville, des villes dynamiques d’aujourd’hui et de demain.

Quelles solutions mettez-vous en avant pour les dernières semaines de l’année ?

TD : Outre notre SCPI de rendement Urban Coeur Commerce qui connait un vai succès après quelques mois de collecte, les investisseurs recherchent de véritables thématiques d’investissement et apprécient le fait que nous soyons des spécialistes du centre-ville. Le dernier trimestre est communément celui des SCPI dites « fiscales », nous sommes donc très concentrés sur nos SCPI Malraux, Pinel et déficit foncier.

Le contexte fiscal, avec la fin de la mise en place du prélèvement à la source notamment, nécessite un véritable accompagnement des clients. Oui, il y aura des impôts à payer en 2019 et donc optimiser la fiscalité de l’impôt sur le revenu a du sens. Et oui, le déficit foncier est une bonne stratégie en 2019, à condition d’investir au capital d’une SCPI qui achète ces immeubles à compter de janvier 2019. 

Nos SCPI sont ouvertes jusqu’à la fin de l’année et la collecte s’accélère semaine après semaine.

Nous commercialisons une SCPI Pinel : Urban Vitalim N°3, 3ème génération de la gamme Urban Vitalim qui a connu un vrai succès depuis 2016. Le principe est le même : les investissements seront réalisés uniquement en centre-ville dans l’ancien à rénover, sur du bureau à transformer ou de l’immobilier neuf en centre-ville, avec une réduction d’impôt de 21% répartie sur 12 ans, dès l’année de souscription, en contrepartie d’une conservation des parts pendant 12 ans à compter de la livraison du dernier appartement.

Nous proposons également à nos partenaires et investisseurs une SCPI Malraux, Urban Prestigimmo n°4, et une SCPI de déficit foncier : Urban Pierre n°5. Elles investiront dans des villes comme Nice, Cannes, Montpellier, Lille, Strasbourg ou encore Rennes cette année, évidemment en cœur de ville.

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