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Meublé de tourisme : l’Assemblée nationale vote l’extension du principe de compensation

Un texte porté par le PS et Renaissance élargi à toutes les communes la possibilité de recourir à cet outil, déjà utilisé dans de nombreuses métropoles, si elles prouvent un déséquilibre entre offre et demande de logements.

L’Assemblée nationale a voté en première lecture le 29 janvier une proposition de loi transpartisane (PS-Renaissance) pour réguler davantage les meublés touristiques, dont la présence sur le territoire a plus que doublé depuis 2016 pour atteindre les 800 000 logements.

Délibération motivée

La proposition de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue prévoyait dans sa version initiale d’élargir le principe de compensation, actuellement réservé aux communes de plus de 200 000 habitants et à la petite couronne francilienne, à toutes les zones tendues. La moulinette de la commission a restreint le champ d’application à une liste de communes en zones tendues listées par un décret pris en application de la loi de Finances pour 2023 et paru le 25 août 2023.

Le texte ouvre cependant beaucoup plus les vannes de la régulation locale en prévoyant que les communes qui ne sont pas situées en zone tendue puissent appliquer le régime du changement d’usage sans passer par une décision préfectorale. La délibération doit être « motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».

Le principe de compensation - déjà mis en œuvre dans de nombreuses métropoles ou la communauté d’agglomération du Pays Basque - est sans conteste l’arme la plus efficace pour les collectivités dans la lutte contre les locations de type Airbnb. En dehors de la location de la résidence principale dans la limite de 120 jours par an, il est en effet nécessaire de solliciter un changement d’usage - d’habitation à commercial - pour louer en meublé de tourisme.

Les communes qui bénéficient du principe de compensation peuvent imposer, lors d’une demande de changement d’usage, de compenser la surface perdue pour la location en transformant dans le sens inverse un local qui n’est pas destiné à l’habitation. Dans certains endroits, c’est même le double de la surface qui peut être exigé. Une façon de garantir l’accès au marché locatif de longue durée pour les habitants de la localité.

Avec cette proposition de loi, les maires pourront par ailleurs décider, pour les locations de résidences principales, d’abaisser le plafond de location annuel de 120 jours à 90 jours.

Perte de l’avantage fiscal

La fiscalité de ces locations est également remise en cause. Le régime du micro-BIC, ouvrant droit à un abattement fiscal de 71 % des revenus fonciers, serait réservé aux meublés de tourisme situés dans une zone de montagne ou rurale si le chiffre d’affaires est inférieur à 50 000 euros, « afin notamment de contribuer à mieux protéger les gîtes ruraux », indique l’exposé des motifs.

Pour les meublés de tourisme classés comme non classés, l’abattement est abaissé à 30 %, avec un plafond de revenus de 30 000 euros pour les premiers et 15 000 euros pour les seconds.

Pour rappel, le gouvernement prévoyait d’abaisser dans la loi de Finances pour 2024 l’abattement applicable aux locaux classés meublés de tourisme à 50 % des revenus fonciers dans la limite de 77 700 euros annuels, sauf en zone détendue. L’exécutif a laissé passer par erreur un amendement sénatorial dans le texte final qui abaisse le plafond de recettes du micro-BIC à 15 000 euros et l’abattement à 30 % (51 % en zone détendue). Le gouvernement s’est voulu rassurant sur son erreur d’attention et a assuré que la mesure serait gelée, mais un flou subsiste et la proposition de loi vient en l’état conforter le resserrement de l’abattement.

Obligation de DPE

Dernière mesure marquante du texte, les loueurs qui bénéficient d’une autorisation définitive de changement d’usage devront justifier d’un diagnostic de performance énergétique de niveau D minimum. La proposition de loi veut ainsi aligner les conditions de décence énergétique des meublés de tourisme sur celles de la location classique, dictées par la loi Climat et résilience.