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« Le crowdfunding va drainer une nouvelle population avec plus de moyens »

CrowdyBee fait partie de ces nouveaux acteurs du crowdfunding qui émergent avec le statut européen de PSFP, obligatoire depuis le 10 novembre. Alors qu’il lance sa première collecte, son fondateur Erwann Le Guilcher détaille son positionnement et anticipe les évolutions du marché.

Depuis le 10 novembre 2023, les acteurs du financement participatif doivent obligatoirement détenir l’agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), distribué par l’AMF, pour poursuivre leur activité. De nouveaux venus se sont engouffrés dans la brèche, au rang desquels figurent CrowdyBee.

La plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier a lancé le 5 décembre sa première collecte sur un projet d’achat-revente d’un bien accompagné d’une création de logements. Le rendement cible s’affiche à 11 % et le financement est placé en dette senior grâce à une fiducie-sûreté. Erwann Le Guilcher, fondateur et directeur général de CrowdyBee, revient sur les ambitions de sa plateforme.

Gestion de Fortune : Que propose CrowdyBee ?

Erwann Le Guilcher : Nous sommes une plateforme de crowdfunding immobilier à forte dimension durable. Les critères ESG, la finance durable et la règlementation environnementale 2020 (RE2020) sont dans notre ADN.

Dans l’immobilier, deux grandes familles de professionnels demandent des financements, les promoteurs et les marchands de biens. Ces derniers divisent souvent des lots pour les revendre à la découpe, ce qui se rapproche de la spéculation et n’est donc pas notre créneau.

Cependant, la profession évolue positivement : nous finançons volontiers les « promoteurs-rénovateurs », qui sont ces marchands de biens conscients que la valeur ajoutée de leur activité peut répondre aux enjeux écologiques autour du logement et des bâtiments.

La loi Zéro artificialisation nette (ZAN) va inciter les promoteurs à rénover et améliorer plutôt qu’à construire, et nous voulons participer activement à cette transition.

Qu’est-cela que cela implique dans la sélection des projets ?

Le fait que nous agissions sur le volet financement incite les professionnels à nous écouter et à se remettre en question. Nous leur expliquons que le volet durable est profitable au business et pas seulement une contrainte.

Nous avons mis en place une matrice de scoring qui favorise le score ESG : celle-ci mélange analyse financière pure, analyse durable, volet social et qualité de gouvernance, adéquation commerciale, track-record du porteur de projet (disruption technique et santé financière). Nous avons ainsi une vision panoramique du projet et de ses composantes.

Autant que possible, nous avons recours à la fiducie-sureté, la « reine des garanties » et recherchons de la dette senior pour éviter d’être positionné après une banque en cas de défaut du porteur.

Comment se dessine le paysage des acteurs du crowdfunding depuis la réforme du statut ?

Seules 43 plateformes sont immatriculées PSFP sur le site de l’AMF à ce jour. Certaines plateformes vont probablement devenir prestataire de service d’investissement (PSI), avec une vocation plus large, mais d’autres restent dans l’attente d’un agrément pour poursuivre leur activité.

Les nouveaux acteurs se multiplient et vont changer le marché, amenant une pratique du métier différente. Les plateformes n’avaient pas autant de contraintes sous les anciens statuts, en termes de suivi, d’analyse, de diligences et de prise de garanties : cela va dans le sens de l’intérêt des investisseurs et est à l’avantage des plateformes « PSFP natives » qui seront plus agiles.

Le rapport à l’investisseur et le marché vont-ils évoluer ?

Il y a quelques années, le crowdfunding était encore un peu le « far-west » et jusqu’en 2022 le couple rendement-risque affiché était insolent : près de 0 % de défaut pour 10 % de rendement.

La situation était assez exotique pour ne pas durer, les premiers défauts ou prorogations arrivent. Aujourd’hui, les promoteurs ont de plus en plus de mal à obtenir des permis de construire et liquider leur stock. Le marché sera impacté.

Le couple rendement-risque restera intéressant mais les investisseurs devront être attentifs dans la sélection des projets et des plateformes, les garanties prises sur le projet. Le rendement seul ne veut rien dire, il est toujours associé à un risque de retard, de défaillance…
Le coût des collectes continue d’ailleurs d’augmenter sensiblement : de 9,4 % de rendement moyen en 2022*, le marché du crowdfunding immobilier tend vers 10 voire 11 % avec des garanties coûteuses pourtant de plus en plus indispensables.

L’absence de frais est une autre spécificité du crowdfunding, et cela ne va a priori pas évoluer dans l’immédiat. En revanche, le plafond d’investissement qui était de 2000 euros dans l’ancien régime n’existe plus. Cela va drainer une nouvelle population, avec plus de moyens et qui utilisera le crowdfuding comme un moyen de diversification opportun pour parer aux contre-performances sur d’autres supports.

Les intermédiaires vont-ils donc s’intéresser à ce marché ?

Les partenariats sont déjà possibles entre les CIF et les PSFP puisque l’Anacofi a produit avec FPF une convention de partenariat en 2020. Si l’activité de conseil en placement est interdite aux CIF sur les plateformes de crowdfunding, ils peuvent faire la promotion d’une plateforme, suivre les investissements et répondre aux demandes des clients sur un projet précis.

Les CIF ont encore tendance à chercher de la récurrence de commission et à oublier le crowdfunding. En revanche, les IOBSP commencent à apporter des projets de financement en lien avec des promoteurs.

*Source : baromètre 2022 du crowdfunding immobilier, Mazars / Financement Participatif France