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Les investisseurs gagnent une bataille sur l’encadrement des loyers, mais pas la guerre

Le Conseil d’Etat a annulé un arrêté fixant les loyers de référence entre 2020 et 2021… sans remettre en cause le principe de l’expérimentation instaurée par la loi Elan. Explications.

La Fnaim, la chambre Fnaim du Grand Paris, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ont obtenu gain de cause dans leur combat sur l’encadrement des loyers dans la capitale.

Le Conseil d’Etat a, le 18 novembre, annulé l’arrêté d’encadrement des loyers du 3 juin 2020 qui fixait les loyers de référence à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au 30 juin 2021. Dans un communiqué, l’UNPI s’est félicité de cette victoire, dénonçant des « dysfonctionnements graves affectant les droits du propriétaire », notamment le calcul « non scientifique, opaque et donc très contestable » de l’application des plafonds de loyers.

Selon l’association, ceux-ci sont actualisés « sans tenir compte des indices de révision », ce qui conduit « à ce que les loyers diminuent sans que soient prises en compte la hausse du coût des travaux ou encore la hausse scandaleusement incontrôlée de la taxe foncière sur l’ensemble du territoire national ».

Pour autant, la décision du Conseil d’Etat ne remet pas en question le principe de l’encadrement, plutôt sa méthodologie. L’arrêté annulé repose en effet sur un découpage administratif ancien de la capitale qui ne permet pas de constituer des zones homogènes en termes de niveau de loyer. La bataille gagnée concerne donc seulement le zonage territorial de l’encadrement des loyers.

Barbara Gomes, conseillère déléguée à l’encadrement des loyers à la mairie de Paris, fait valoir sur X qu’il n’y a « pas de remise en cause du dispositif ». De plus, « l’annulation de l’arrêté de 2020 n’a pas d’effet rétroactif » et ses effets « doivent être regardés comme définitifs », ajoute-t-elle. En somme, les baux signés sur la période concernée par l’arrêté devaient bien respecter les loyers de référence, et aucun rattrapage ne sera possible.

Le cabinet de la ministre du Logement Valérie Létard a cependant indiqué à nos confrères de Capital qu’une mission d’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers serait mise sur pied en juin 2025 afin de décider de la poursuite ou non du dispositif après 2026.

Ce dernier avait en effet été mis en place en 2018 par la loi Elan dans les zones tendues à titre expérimental jusqu’en 2023, et s'est vu prolongé de trois années supplémentaires par la loi 3DS.