Tendance

Les SCPI : un placement liquide et fluide

« Etre ou ne pas être, telle est la question » posée par Hamlet dans son monologue. Si William Shakespeare s’était intéressé à la SCPI, il aurait pu formuler sa question ainsi :

« La SCPI liquide or not liquide »

En économie, la liquidité d’un investissement ou d’un placement est la capacité pour son détenteur de le transformer en monnaie sans effet majeur sur son prix. En d’autres termes, c’est la possibilité de le vendre à son prix sans le brader ou de l’acheter, toujours à son prix, sans le surpayer. Cette notion est inséparable de celle de fluidité. Les tensions en matière de liquidité apparaissent généralement en période de crise, lorsque l’offre est supérieure à la demande. Il est alors dit que le vendeur ne trouve pas de contrepartie.

En France, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour finalité l’achat de manière mutualisée de biens immobiliers en vue d’en tirer des loyers qui seront versés sous forme de dividendes aux porteurs de parts desdites SCPI, appelés associés.

L’achat de parts de SCPI équivaut donc à un investissement immobilier, c’est-à-dire à un investissement sur le long terme. Aussi, les parts de SCPI ne s’achètent pas pour quelques mois mais sur plusieurs années, au moins 8 ans, et le plus souvent 10 ans voire au-delà. Pour mémoire, un investissement est considéré à court terme lorsque sa durée souhaitable de détention est inférieure à 2 ans. Il est considéré à moyen terme lorsque celle-ci est comprise entre 2 et 8 ans. Enfin, il est considéré à long terme à compter d’une durée de détention souhaitable supérieure à 8 ans.

Investir en SCPI, et cette recommandation est rappelée par tous les gestionnaires, revient donc à investir sur du long terme. Il n’est pas possible de spéculer sur des parts de SCPI puisque ce ne sont en aucun cas des actions. Le court termisme ne répond pas à la philosophie de ce placement, notamment en raison des frais de souscription supérieurs à ceux de transaction nécessaires à l’achat d’une action. Il ne faut pas perdre de vue le fait que tout investissement immobilier, quelle que soit sa forme, supporte des frais qu’il importe d’amortir sur la durée.

S’agissant d’un investissement en SCPI, la recherche de plus-values est accessoire à celle de perception de revenus. En effet, la majeure partie des SCPI sont dites de rendement. Leur finalité est de produire des fruits, à savoir générer des loyers qui seront reversés aux associés. La plus-value avant impôt représente la différence entre le prix de vente net des parts et leur prix d’achat.

Les associés sont, dans la plupart des cas, des personnes à la recherche de revenus complémentaires, notamment en vue de compléter leurs pensions de retraite actuelle ou future. Les parts de SCPI sont très souvent gardées sur des périodes très longues et, le cas échéant, transmises à ses descendants.

La demande croissante pour ce type de placement, justifiée par la hausse année après année de la capitalisation des SCPI, fait que le risque de liquidité est réduit à sa portion congrue. Pour preuve, au 31 décembre 2015, le taux de rotation qui mesure la vitesse de circulation des parts de SCPI et qui est le rapport entre le total des transactions sur le marché secondaire et la capitalisation des SCPI, était inférieur à 2 % (1,99 %). Depuis l’an 2000, il n’a d’ailleurs jamais dépassé 2,45 %. En outre, contrairement à un investissement immobilier en direct, il est possible de vendre seulement une partie de son portefeuille en cédant un nombre de parts fonction de son besoin exact de liquidités.

Pour les SCPI à capital variable, la liquidation des parts n’ayant pas été compensées par une souscription - appelée techniquement retraits non-compensés - est aussi très faible. Rappelons que ces cessions diminuent le capital de la SCPI. Les retraits non compensés représentaient un encours de 15,05 millions d’euros à fin 2015, à comparer avec un montant brut de souscriptions de 4 968 millions d’euros (330 fois plus) et 678 millions d’euros de transactions sur le marché secondaire (45 fois plus).

Si l’on raisonne en nombre de parts, celles en attente de cession, c’est-à-dire celles ayant fait l’objet d’un ordre de vente, mais dont la transaction n’a pas encore eu lieu faute d’acheteur au prix demandé ou de possibilité de retrait, représentaient 0,23 % du nombre de celles en circulation au 31 décembre 2015. Le marché est donc fluide à 99,77 %.

Au-delà de la liquidité des parts de SCPI qui vient d’être démontrée, il est nécessaire de disposer d’une analyse précise de son patrimoine et de bien définir ses objectifs avant d’investir sur ce support. Il est aussi fondamental de bien choisir parmi les 171 SCPI du marché. En l’espèce, le recours à un professionnel est recommandé.

Les spécialistes de la Centrale des SCPI ont pour objectif de proposer gratuitement et en toute indépendance à leurs clients les meilleures SCPI disponibles après avoir réalisé une analyse fine de leur patrimoine.

En vue de disposer de revenus complémentaires, ils privilégient actuellement trois SCPI de rendement :

• SCPI Primopierre SCPI
  
  Classique diversifiée à capital variable quasi-exclusivement investie en bureaux en Île-de France et pour une moindre part en province. Gérée par Primonial REIM, elle capitalise plus d'1,4 milliard d'euros et a offert à ses associés un rendement de 5,02 % en 2015. Plus de la moitié de son patrimoine en valeur bénéficie d’un label environnemental.
  
  
• SCPI PFO2
  
  Récemment dotée du label ISO 50001 par Afnor Certification, PfO2 est gérée par Périal. Cette SCPI à capital variable a rapporté 5,01 % de rendement en 2015 et sa stratégie d'investissement est orientée vers la valeur verte des immeubles. Son prix de part est récemment passé de 191 euros à 194 euros. Sa capitalisation est supérieure à 1,5 milliard d'euros.
  
  
• SCPI Epargne Pierre
  
  La SCPI Epargne Pierre est gérée par la société de gestion Voisin, appartenant à la Foncière Atland. Sa politique d’investissement est concentrée principalement en région. En 2015, elle intègre le cercle très fermé des SCPI distribuant plus de 6 % de rendement. Aux commandes de ce très beau véhicule d’investissement se trouve un professionnel unanimement reconnu en la personne de Jean Christophe Antoine.
  
  

Il apparaît donc que, considérées comme des produits immobiliers de long terme, les SCPI, qui ont rapporté en moyenne 4,85 % de rendement en 2015, en sus de l’augmentation moyenne de 1,55 % du prix des parts, constituent des investissements dont le couple rendement-risque est attrayant.

Leur liquidité ne constitue pas un facteur anxiogène, notamment au regard des mesures prises pour créer un fonds de réserve s’agissant des SCPI à capital variable. Quoi qu’il advienne, il importe de garder à l’esprit deux éléments fondamentaux en matière d’investissement : la panique est toujours mauvaise conseillère et tout investissement, a fortiori immobilier, ne se conçoit que sur le long terme.

En résumé comme le souligne justement Véronique Baron, Directrice du développement de La Centrale des SCPI : « une SCPI est aussi liquide que peut l’être un placement immobilier. Ni plus, ni moins. »
L’élément le plus important pour sécuriser son montage consiste à mixer entre elles les meilleures SCPI du marché.

Publi-communiqué