Immobilier

Fiscalité de la résidence principale ou comment être redevable de l’IFI quand on n’était pas imposable à l’ISF…

Le Bofip vient de fixer la règle de l’administration sur l'IFI et la résidence principale. Pas sûr que la justice admette la même interprétation en l’absence d’un texte légal clair ! Comme le montre notre exemple, on peut devenir redevable à l'IFI alors qu'on ne l'était pas à l'ISF. 

On le sait, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire redevable de l’IFI (CGI, art. 973, I). L’administration s’est crue autorisée à considérer dans sa notice explicative destinée à aider les contribuables à remplir leur déclaration que le crédit relatif au financement de l’achat de la résidence principale n'est par analogie que partiellement déductible. Ce document indique qu'« un abattement de 30 % étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu'à hauteur de 70 % de leur valeur ». Une interprétation qui ne découle absolument pas de la loi de finances, article 31.

Dans le Bulletin officiel des Finances publiques (Bofip), il est écrit que : « En cas d’imposition partielle d’un actif la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n’est admise en déduction qu’à proportion de la fraction de la valeur de l’actif qui est imposable » (BOI-PAT-IFI-20-40-10-2018, § 160).

Il est toutefois admis, ajoute le Bofip, que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 %, soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle). Cette interprétation est donc moins restrictive. Curieux que l’administration pondère sa première interprétation une semaine avant la date limite de déclaration fixée au 15 juin.

Exemple donné par l’administration : un redevable a acquis sa résidence principale d'une valeur vénale réelle de 4 M€ financée en partie par la souscription d'un emprunt d'une valeur de 2 M€. La valeur imposable de la résidence principale est de 2,8 M€ au titre de l'IFI après application de l'abattement légal de 30 %. Dès lors que le montant des dettes (en incluant la taxe foncière) n'excède pas celui de la valeur imposable de sa résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ces dettes. Donc, si besoin, il peut rectifier sa déclaration (à réception de l'avis d'imposition, il est encore possible de rectifier sa déclaration grâce au service de correction en ligne jusqu'au 18 décembre 2018).

Si le redevable avait financé l’achat à crédit à 100 %, l’emprunt déductible serait limité à 2,8 M€. Soit 1,2 M€ taxable bien que ce moment corresponde à une créance de la banque. A notre avis, la légalité de cette position est totalement douteuse. La loi de finances ne précise nulle part que la dette de financement de l’achat de la résidence principale est déductible en tenant compte de l’abattement de 30 %. Cette interprétation est un moindre mal ; elle n’en est pas moins une mauvaise nouvelle pour certains ! 

Exemple : un redevable possède sa résidence principale pour 2 M€, financé totalement par un emprunt nanti sur une assurance vie, avec une résidence secondaire pour 1,2 M€.
=> Avec l’ISF : il se trouve sous le seuil (2 M€ - 30% d’abattement et – 2 M€ de crédit + 1,2 M€ de résidence secondaire = 1,2 M€ de patrimoine déclarable). Impôt : zéro
=> Avec l’IFI : l’emprunt déductible est plafonné à 1,4 M€. Soit un patrimoine taxable de 1,8 M€. Soit 6 000 € d’impôt !

Un autre piège

L'article 974 du CGI prévoit que, lorsque la valeur vénale du patrimoine immobilier imposable (quelle qu’en soit la nature) est supérieure à 5 M€ et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de l’excédent.

L’administration précise que le patrimoine imposable s'entend de l'assiette brute, c'est-à-dire constituée de la valeur vénale de l'ensemble des biens ou droits immobiliers imposables ainsi que de celle des parts ou actions de sociétés ou d'organismes retenue à hauteur de la fraction de cette valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables et avant déduction des dettes du redevable y afférentes. Ce qui signifie que, le cas échéant, l’administration ne tient pas compte de l’abattement pour résidence principale.

Exemple : un redevable détient un patrimoine immobilier de 6 M€ imposable qu'il a acquis avec un emprunt d'un montant de 5,5 M €. Le plafond de dette admis en déduction est de : 6 M€ x 60 % = 3,6 M €
Le montant de dettes excédant le seuil admis en déduction est donc de : 50 % (5,5 M€ - 3,6 M€) = 950 000 €
Le redevable peut déduire un montant total de dettes de 950 000 € + 3 600 000 € = 4,55 M€

Jean-Denis Errard