Immobilier

Impact de la crise pour les SCPI : faut-il s’inquiéter ?

Dans ce contexte d’inquiétude extrême sur l’impact de cette crise sanitaire qui va devenir économique, la pierre-papier (SCPI, OPCI) va-t-elle être affectée ? Eléments de réponses. 

Dans ce contexte d’inquiétude extrême sur l’impact de cette crise sanitaire qui va devenir économique les SCPI et OPCI vont-ils être affectés ? Oui évidemment puisque la solvabilité des locataires induit le taux d’impayés et le taux d’occupation. Mais dans quelle mesure ? Fortement ? Longtemps ? Tel est le sujet. Une question embarrassante alors que la pierre-papier émergeait comme le seul placement rentable et solide, ce que démontraient les données de collecte historique de 2019.

Les gérants communiquent peu, et pour cause, personne ne sait répondre à la question, comme nous avons pu le constater. Véronique Donnadieu, déléguée générale de l'Aspim, interrogée par Les Echos, estime que « les niveaux de taux vont rester favorables à l'immobilier, mais qu'il pourrait y avoir des impacts sur les loyers et sur la valeur des actifs selon la durée et l'ampleur de la crise. Impacts qui resteraient toutefois sans commune mesure avec ceux observés sur les marchés financiers. » On s’en doute.

Un seul gérant est très clair, Frédéric Puzin, président de Corum AM : « Pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs ; nous faisons face à une situation exceptionnelle et vivons une crise majeure ».

Il est évident que ce ralentissement de l’économie, qui pourrait prendre la forme d’une récession mondiale, va fragiliser les trésoreries et provoquer des cessations de paiement. Ce qui explique la mobilisation monumentale décrétée aux Etats-Unis par le Fed et en Europe par la BCE. Le gouvernement français a lancé en outre un plan de soutien de 350 Md€ pour éviter des défauts de paiement. « Aucune entreprise ne sera livrée au risque de faillite. Nous mettons en place un dispositif exceptionnel », a promis le chef de l’Etat Emmanuel Macron.

Sous réserve des débats sur le projet de loi d’urgence pour juguler la crise sanitaire, il n’est pas question de dispenser les entreprises de régler leurs factures de loyer. Rien n’est prévu à ce sujet, ni de permettre de suspendre et reporter les échéances. Les gérants de SCPI aviseront au cas par cas.

C’est la position de l’Aspim ; celle-ci recommande à ses adhérents d'aménager des reports et étalements de loyer en cohérence avec les mesures de soutien mises en place par le gouvernement. « Nous allons aider les locataires les plus touchés par cette crise, en différant le paiement de leurs loyers », déclare Frédéric Puzin. Il ajoute une mise en garde importante : « Nous sommes également extrêmement vigilants à ne pas subir les comportements inciviques de certains locataires indélicats consistant à exploiter la situation, alors même que leur activité serait modérément touchée ou que leur assise financière leur permettrait de passer les mois qui viennent sans difficulté ».

Le chef du gouvernement a juste annoncé que son plan de soutien permettra « un report du paiement des loyer pour les plus petites entreprises en difficulté ». La plupart des SCPI ne loue pas des locaux à des TPE. L’impact, on le verra à la longue, est certain, mais d’une ampleur incertaine. Les SCPI largement diversifiées, avec des patrimoines importants et des baux longs signés avec de grandes entreprises pas trop cycliques, ne devraient pas être fortement affectées. Les SCPI plus petites, de quelques dizaines de millions d’euros, avec une importante proportion de PME, peuvent avoir à souffrir de cette crise sanitaire et économique.

Quant aux fonds immobiliers qui ont misé sur l’hôtellerie de tourisme - peut-être dans une moindre mesure pour le tourisme d’affaires -, ils vont évidemment connaître une année très difficile. De plus, les commerces non alimentaires vont sans doute se trouver en peine de régler leurs échéances.

Mais est-il besoin de rappeler que l’investissement immobilier comme boursier est fait pour du long terme (au moins dix ans). Un passage à vide aussi grave soit-il a toujours été surmonté !

Plus préoccupante serait une réaction de panique des épargnants, comme dans les années 90, ce qui pourrait provoquer des difficultés sur le marché secondaire. 

Jean-Denis Errard