Tendance

Immobilier : Se Loger plus pessimiste que la Fnaim sur le nombre de ventes en 2024

Alors que la fédération tablait sur 800 000 transactions, le site d’annonces immobilières en projette plutôt 771 000, soit une baisse de 11 % par rapport à 2023. Pour autant, ce chiffre pourrait signaler l’enrayement de la chute des ventes, et l’entreprise collecte déjà les signaux faibles de reprise pour 2025.

Le ton de la conférence de presse annuelle de Se Loger X Meilleurs Agents, le 3 septembre, était résolument optimiste. La chute des prix ralentit, le pouvoir d’achat augmente et le stock de biens disponibles sur le marché a arrêté de gonfler.

De quoi projeter une reprise, qui devrait se concrétiser selon le site d’estimations immobilières pleinement au printemps 2025. Pour le moment, c’est un point bas qui a été atteint, avec 756 000 transactions en août 2024 sur 12 mois.

D’ici la fin de l’année, la barre devrait légèrement se redresser, à 771 000 ventes. Une estimation inférieure à celle de la Fnaim (800 000 transactions), mais déjà une inversion de la courbe, qui marquerait la fin de trois années consécutives de baisse des volumes de transaction.

Source : Se Loger X Meilleurs Agents

Se Loger X Meilleurs Agents se risque même à prédire 900 000 transactions pour l’année 2025. « Le chiffre de référence tourne autour d’un million de transactions, ce qui correspond à un taux de rotation de 3 % du parc immobilier », justifie Pierre Villal, directeur de la recherche. Alors, quelles sont les raisons d’espérer pour les professionnels de l’immobilier ?

Les prix arrêtent leur chute

A l’instar des transactions, les prix arrêtent leur dégringolade depuis le deuxième trimestre. Au global, ils ont diminué de 1,3 % entre septembre 2023 et septembre 2024, contre -3 % en prenant les mois d’avril comme point de comparaison.

A Paris où ils avaient reculé de plus de 14 % depuis la remontée des taux, les prix baissent de 4,8 % entre septembre 2023 et septembre 2024, contre 7,7 % d’avril à avril. A Bordeaux, la chute de 8,9 % sur un an en avril a été ramenée à 1,8 % en septembre.

Si le coût des biens enregistre encore de légères baisses dans la plupart des grandes agglomérations sur un an - qui peuvent masquer des hausses mensuelles - ce n’est pas le cas en dehors, avec une hausse, contenue aussi, de 1,2 %.

Pour 2025, Se Loger X Meilleurs Agents mise sur une augmentation généralisée des prix de 2 %.

Les ménages se resolvabilisent

Entre janvier 2022 et décembre 2023, les ménages ont perdu en moyenne 11m² à l’achat, en raison de la hausse des taux d’intérêts moyens à 20 ans de 3,1 points (-19,6 m²) conjuguée à la hausse des prix de 1,2 % (-1,1m²), corrigée d’une hausse des revenus de 14,8 % (+9,7m²).

Entre décembre 2023 et septembre 2024, les ménages regagnent du terrain, 4m² en moyenne : leurs revenus ont augmenté de 3,5 % (+2m²), le taux d’intérêt moyen recule de 0,4 point (+2,2m²) et les prix stagnent (+0,5 % soit -0,2 m²). A Paris - où le prix moyen du m² est de 9293 € - le pouvoir d’achat immobilier est désormais supérieur à celui de septembre 2019 en raison de la conjugaison de ces éléments.

Le compte n’y est pas encore, mais les futures baisses de taux pourraient contribuer à raviver le marché, puisque les prix ne devraient pas continuer à décroitre ni les salaires à progresser.

Il faudra voir cependant quelle politique adopte la Banque centrale européenne (BCE), puisque selon les projections de la Banque de France, l’inflation va se stabiliser les deux prochaines années autour de 2 %.

Puisque ce niveau correspond à son mandat, il n’est pas dit qu’elle acte de nouvelles baisses de taux. Les banques françaises en revanche ont retrouvé suffisamment de marge dans l’octroi de crédit et pourraient multiplier les politiques de rabais pour conquérir une nouvelle clientèle.

Le marché locatif se stabilise (à un plus bas)

Selon les annonces disponibles sur le site Se Loger, l’offre de biens à louer augmente de 4,2 % sur un an. La pénurie de location reste cependant un sujet de préoccupation majeur, et si l’offre se stabilise, c’est après avoir touché un point bas : Depuis 2016, le stock de biens disponibles a diminué de plus de 25 %.

Le stock de bien ne gonfle plus

Le stock de biens disponibles à la vente sur Se Loger n’a augmenté que de 2 % entre février et septembre 2024, se stabilisant autour de 120 000. Dans plusieurs grandes agglomérations, dont Paris, Bordeaux, Toulouse ou Rennes, ce stock est même en train de diminuer, parfois de plus de 10 %.

Or, il avait précédemment progressé de 60 % entre mai 2022 et février 2024, faute d’acquéreurs potentiels.