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Résultats de la 4ème étude sur les français et l’immobilier par Cafpi

Le courtier Cafpi, un des leaders du courtage de prêts immobiliers présente le compte rendu de son sondage annuel sur le marché de l’immobilier. Julien Langlade et Caroline Arnould, respectivement président et directrice générale du groupe Cafpi nous donne leurs convictions sur cette période compliquée pour les différents acteurs du marché de la pierre.

Pour la 4ème année consécutive, une étude a été menée auprès des Français par Cafpi pour analyser leur rapport à l’habitat et au logement. Ce qu’il en ressort, c’est que les acheteurs potentiels visent d’abord l’achat d’une résidence principale (les investissements locatifs et de résidences secondaires arrivent loin derrière). Les personnes interrogées et non propriétaires disent se sentir freinées dans l’accès à la propriété, par les prix des biens ainsi que par les taux d’emprunt actuels. Le courtier constate une stagnation des taux des crédits sur ces dernières semaines. La BCE fait un statu quo sur les taux directeurs et reste en position d’observatrice. Quelques établissements bancaires ont même baissé leurs taux de crédit sur le mois de novembre. L’explication se voit dans l’écart grandissant entre l’OAT 10 ans et le taux d’usure. L’emprunt français est à 3.14 % et le taux d’usure pour « le vingt ans » est à 5.91 %. Certes, ce n’est pas une embellie, mais plutôt un desserrement des conditions d’octroi de la part des établissements bancaires qui est en vue.

Une année 2024 de transition ?

Avec près de deux ans de hausse continue de taux, force est de constater que les capacités d’emprunt des ménages sont réduites de 25 %. Pour les primo-accédants, la baisse encore timide des prix est loin de pouvoir compenser cette perte de pouvoir d’achat. Quant au marché de la secundo-accession, il est moins sensible à l’évolution des prix. Mais les ménages ayant bénéficié de taux extrêmement bas n’ont pas forcément envie de changer de maison pour la simple raison que cela impliquerait de rembourser un crédit à taux très bas pour en prendre un nouveau qui tournera autour de 4.5%. La normalisation du marché et la confirmation de la Banque de France que les taux arrivent à un palier pourront être de possibles signes de reprises pour le marché de l’immobilier en 2024. Le marché s’ajuste aux nouvelles conditions de financements.

Des règles à faire évoluer

Tous les acteurs du crédit sont unanimes sur ce sujet : la production de crédit est sclérosée avec le fameux seuil des 35% du taux d’endettement alors que c’est le restant à vivre qui porte le sens du crédit. Les contraintes HCSF bloquent les dossiers d’investissements locatifs. L’année 2023 est restée un marché tendu mais qui est en voie de normalisation. Sur 2024, Cafpi s’attend à plus de compétitions entre établissements bancaires car les transactions sont moins nombreuses. Les banques qui retrouvent des marges de manœuvre vont de nouveau être plus agressives. Les substitutions d’assurance emprunteur ont quant à elles triplé grâce à la loi Lemoine, même si parallèlement les tarifs ont augmenté pour la catégorie des assurés qui échappent au questionnaire de santé.

Un poids grandissant des intermédiaires en crédits

En 2022, 40 % des crédits étaient intermédiés par les courtiers contre 29 % en 2014. « Le courtage est un métier d’avenir », annonce Julien Langlade, président de Cafpi. Le courtier vient de lancer en septembre Loanplace, une structure qui accompagne les courtiers indépendants et expérimentés. Cela comprend une offre de services pour les courtiers qui veulent garder leur marque, leur indépendance tout en bénéficiant des services Cafpi. Avec une mise à disposition d’outils (montage de dossiers). Depuis ce sont 20 mandataires qui ont été recrutés avec un objectif de 50 à très court terme.
Notons que le marché immobilier neuf ne représente d'ailleurs qu’une faible part de l’offre existante.

JBM