Immobilier

Transactions immobilières : La Fnaim table sur 800 000 transactions dans l’ancien en 2024

Ce point bas, que la fédération veut croire plancher, n’a plus été atteint depuis 2015. Le nombre de liquidation d’agences va atteindre selon elle un niveau équivalent à l’année des subprimes, mais les emplois salariés résistent pour le moment. De quoi motiver leur représentant à réitérer ses doléances à l’endroit de la prochaine représentation nationale.

« La crise va être pire que celle des subprimes pour la carte T », prédit Loïc Cantin, président de la Fnaim, lors d’une conférence de presse sur les politiques du logement données le 12 juin.

Les ventes continuent de s’effondrer dans l’ancien, chutant de 23 % sur 12 mois glissant avec 822 000 actes signés fin mars. Selon la fédération, un « plancher » pourrait être atteint en décembre avec 800 000 transactions anticipées.

Pas de redémarrage

La baisse des volumes n’a jamais été « aussi brutale et forte », observe la Fnaim. Si ce niveau de transactions n’a pas été vu depuis longtemps, il faut cependant rappeler que les transactions oscillaient entre 700 000 et 800 000 par an avant 2016, date à partir de laquelle les ventes ont commencé leur envolée progressive dans un contexte de taux bas jusqu’en 2021. Elles s’approchaient alors des 1,2 millions.

Les prix s’inscrivent progressivement dans le sillon de l’effondrement des transactions. Ils diminuent de 3,8 % sur un an au 1er juin, la plus forte baisse étant constatée à Paris (-7,7 %). Pourtant, le pas fait par les vendeurs en direction des acheteurs est encore trop petit pour compenser la hausse des taux de ces dernières années.

Ils devraient se stabiliser autour de 3,5 % au 3e trimestre 2024. Depuis mars 2024, on observe un léger rebond de la production de crédits à l’habitat. « La baisse des taux a conduit à un rattrapage des transactions antérieures plutôt qu’à un redémarrage, permettant à des ménages dont les projets étaient bloqués de redevenir solvables », argure Loïc Cantin, comme à l’encontre de ceux qui parlent de frémissement du marché.

Profession sinistrée

La profession, déjà durement touché par cet affaissement du marché, n’est pas encore au bout de ses peines. « La hausse soudaine des taux d’intérêt conjugué au remboursement des prêts garantis par l’Etat et des Urssaf a précipité les défaillances d’entreprises », note la Fnaim.

Les faillites d’agences immobilières ont augmenté de 112 % et celles des administrateurs de biens de 35 %. Un total de 1120 entreprises ont été liquidées depuis le début de l’année. D’ici la fin de l’année, le chiffre de 1 400 - celui de 2008, année noire de référence - sera donc certainement dépassé.

Les collaborateurs indépendants sont les premiers à en faire les frais : le nombre d’agents commerciaux est passé de 93 383 en juillet 2023 à 78 946 en avril 2024. Malgré tout, la Fnaim reste optimiste sur la résistance des agences, en brandissant comme preuve le nombre de salariés qui a au contraire légèrement augmenté sur la même période (65 904 en avril).

Assemblée à l’arrêt

La toute récente dissolution de l’Assemblée nationale ne va pas arranger les choses, puisque tous les travaux sur la politique du logement sont suspendus. Rénovation énergétique, « anti-Airbnb », portabilité des prêts… De nombreuses propositions de loi passent à la trappe, exceptée celle sur les copropriétés dégradées qui avait déjà pu terminer son parcours législatif. Pour celle-ci, la Fnaim a poussé un amendement empêchant d’engager de lourds travaux de rénovation sans l’accord d’une majorité de copropriétaires en assemblée générale.

Pour le reste, elle affute son plaidoyer à destination de la prochaine assemblée et prévient qu’elle s’autorisera à dialoguer avec une majorité d’extrême-droite, tout en traçant une ligne rouge sur le recours à la préférence nationale dans l’attribution de logements.

Portabilité des prêts

La portabilité et la transférabilité des prêts est toujours la marotte de la fédération comme réponse à la crise que traverse le marché, malgré l’opposition ouverte des acteurs du crédit sur ce point. « Ces mécanismes ne pourraient être utilisé que les 5 à 7 premières années du crédit, ce qui correspond au délai moyen de rotation du parc immobilier », justifie Loïc Cantin. Le président de la Fnaim assure que certaines banques les utilisent déjà en pratique, et en appelle à un geste de « solidarité républicaine », rappelant que l’Etat a mis la main au portefeuille en 2008 pour leur permettre de reconstituer leurs marges.

« Il s’agit d’une disposition préventive, défend Loïc Cantin. Imaginez qu’une nouvelle remontée des taux d’intérêt, en raison par exemple d’une l’instabilité politique, bloque les financements ? »

Une autre proposition, celle-ci moins susceptible de susciter l’ire des acteurs du crédit, porte sur la suspension des normes du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) pendant un an à titre expérimentale pour laisser les banques jauger du risque qu’elle finance sans contrainte.

Proposition sur la rénovation

La Fnaim propose également une mesure d’ordre fiscale pour compenser la disparition du Pinel, qui tiendrait en une exonération d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans - ou 15 ans en cas d’acquisition dans le neuf ou de travaux de rénovation énergétique - après 10 ans de détention en location nue.

D’autres mesures concernent la rénovation énergétique, notamment l’augmentation du nombre d’entreprises RGE (obligatoires pour bénéficier des aides disponibles) ou l’introduction d’un nouveau contrat pour inclure le coût des travaux dans le prix de vente (la vente en état futur de rénovation énergétique).

Enfin, la fédération veut permettre à tout détenteur d’une carte T et d’une assurance RCP de ne pas avoir à demander le permis de louer exigé par certaines communes, qui peut parfois prendre la forme d’une autorisation préalable.