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Investir dans la terre agricole, ou comment diversifier son patrimoine tout en protégeant notre souveraineté alimentaire ?

Alors que la 60ème édition du Salon de l’Agriculture débutera ce samedi 24 février, le monde agricole traverse une véritable crise. Pourtant les particuliers peuvent agir pour soutenir l’agriculture française, et ce, via l’investissement. C’est ce qu’explique ici Vincent Kraus, cofondateur de la foncière agricole et solidaire Feve.

L’investissement ne peut désormais plus être regardé qu’avec l’unique dimension risque - performance. D’autres dimensions sont prises en considération par de plus en plus d’investisseurs : l’impact social, l’impact environnemental et l’impact sociétal. L’investissement dans la terre agricole peut répondre à ces différents enjeux.

Il offre un moyen de diversification intéressant car c’est un actif tangible et historiquement peu volatile. En France, il peut également générer des externalités positives additionnelles : installer des jeunes agriculteurs, favoriser des pratiques plus respectueuses du vivant et protéger notre souveraineté alimentaire !
Un sujet au cœur de l’actualité, au moment où se tient le Salon Agricole à Paris et suite aux actions menées par les agriculteurs pour défendre leur métier en ce début d’année 2024 !

La terre agricole pour diversifier ?

La terre agricole est une ressource vitale ! Un actif en quantité finie et limitée, et dont la valeur est totalement déconnectée des actifs financiers classiques (actions, immobilier…). Son évolution en France sur les 40 dernières années est proche des 4% par an. Par ailleurs, le prix de la terre agricole en France reste bas si on le compare avec celui de nos voisins européens (2 fois plus élevé en Espagne, 5 fois en Italie, 8 fois en Belgique…). Cet écart de prix s’explique par une régulation plus forte en France. Enfin, la pression exercée par l’expansion des villes et des activités humaines (entrepôts, hôtellerie, transports etc.) génère indirectement une appréciation sur les terres agricoles, en particulier dans des territoires péri-urbains.

Investir dans la terre représente donc une opportunité de diversification. C’est un bon actif de fonds de portefeuille. La rentabilité locative est limitée mais les perspectives d’évolution du foncier et le risque mesuré sont attractifs.

Investir dans la terre agricole et protéger notre souveraineté alimentaire, quel est le lien ?

Les agriculteurs ont fait la une de l’actualité pendant plusieurs semaines. Leurs revendications tournent autour d’un manque de valorisation de leur métier et d’injonctions contradictoires auxquelles ils doivent répondre. C’est un fait, il est difficile pour un agriculteur français de bien vivre de son métier.

De plus, près de la moitié des agriculteurs va partir à la retraite d’ici 2030, et la nouvelle génération ne veut pas toujours reprendre la ferme familiale. Changement de paradigme, Deux tiers des personnes qui cherchent à s’installer sont hors cadre familial, c’est à dire qu’ils n’ont pas de parents agriculteurs.
L’accès au foncier est le frein principal à l’installation de ces jeunes agriculteurs. La ferme moyenne en France fait 70 hectares – une augmentation de 50 hectares en cinquante ans - et l’hectare moyen coûte 6000 €. L’agriculteur qui s’installe doit aussi financer des bâtiments agricoles, sa maison d’habitation, du matériel et des équipements.

Il est donc primordial d’accompagner ces installations pour préserver notre agriculture et notre souveraineté alimentaire. Financer le foncier pour le mettre à disposition est un moyen d’assurer la pérennité de ces fermes à taille humaine et un maillage partout sur le territoire. Le nombre d’exploitations agricoles en France est passé de 1,6 million en 1982 à 400 000 en 2019. Si nous voulons arrêter cette hécatombe et conserver notre souveraineté alimentaire, il faut aider la nouvelle génération à s’installer !
Il peut y avoir plus d'agriculteurs en France, qui vivent bien de leur métier, si on impulse un changement modèle. Avec une vision claire et long terme, il est possible d’accompagner massivement les agriculteurs vers la transition, via un meilleur fléchage des aides agricoles notamment, en adoptant des mesures pour un meilleur partage de la valeur etc. La survie du secteur en dépend.

Investir dans la terre agricole, oui mais comment ?

Investir dans la terre agricole en direct n’est pas facile.
Plusieurs difficultés se posent :
● Comment définir la bonne valeur d’une parcelle (qualité et potentiel agronomique, accès à l’eau, marché local / débouchés, estimation des bâtiments …). Surtout quand on ne connaît pas le secteur.
● Comment identifier et choisir la personne qui exploite les terres agricoles.et comment juger de sa compétence. Surtout qu’un bail agricole est long.
● La régulation, en particulier via les Safer rend l’investissement complexe pour une personne qui n’a pas un projet agricole clair.

Investir en direct dans la terre agricole n’est possible que pour les initiés, qui ont une connaissance profonde du sujet et des moyens importants.

Pour répondre à ces problématiques et faciliter l’investissement dans la terre agricole, des initiatives récentes ont vu le jour. En particulier des foncières agricoles comme Terre de Liens, Fermes en Vie (Feve) ou le Printemps des Terres qui permettent de mutualiser les fonds, qui sont ensuite gérés par des équipes d’experts, aptes à juger les opportunités et en assurer la gestion.

Ces foncières peuvent avoir une thématique sociale et/ou environnementale pour favoriser certains types d’agriculture. Feve a par exemple défini une charte agroécologique que les agriculteurs s’engagent à respecter pour profiter de ce renouvellement de génération pour impulser un changement de modèle, plus respectueux du vivant et de l’environnement. Certains dispositifs fiscaux peuvent aussi permettre d’améliorer la rentabilité de ces investissements.