Marché

Crédit immobilier : le taux moyen d’emprunt s’élève à 3,77 % au 3ème trimestre 2023

Calculée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, cette augmentation de 0,46 points par rapport au trimestre précédent grignote un peu plus la capacité d’emprunt des ménages, sans que l’allongement des durées ne parvienne à faire tampon.

Crédit Logement vient de livrer les résultats de son Observatoire, en partenariat avec CSA, pour le 3ème trimestre 2023. Sans surprise, la hausse rapide des taux se poursuit d’un trimestre sur l’autre, le taux moyen s’élevant à 3,77 % contre 3,31 % au trimestre précédent. Pour le seul mois de septembre, il atteint même 3,98 %, laissant présager d’un scénario au-dessus des 4 % pour le dernier trimestre. « Nous attendons un taux moyen de 3,51 % pour l’année 2023, contre 1,63 % en 2022, prédit Michel Mouillart, professeur d’économie. Cela signifie que nous allons finir l’année avec un taux autour de 4,10 %. »

Réduction du montant d’emprunt

Ce bond stratosphérique en l’espace d’un an - le taux moyen était encore de 1,9 % en septembre 2021 - « neutralise l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort », indique l’Observatoire.

La durée moyenne des crédits stagne à 249 mois (64,1 des prêts durent entre 20 et 25 ans) alors que la capacité d’emprunt des ménages s’est réduite de 16,7 % en 2023. La demande est cependant réellement plombée par l’évolution de l’apport demandé : son impact est quatre fois plus important que celui de la hausse des taux.

Ambitions à la baisse

L’ensemble des ménages doit revoir ses projets à la baisse. « Ils abandonnent les centres et les zones les plus convoitées pour se déplacer vers des territoires où les prix sont plus faibles », détaille Michel Mouillart.

Les ménages modestes, eux, ne sont plus en capacité de supporter l’effort supplémentaire demandé. Les revenus des ménages qui empruntent encore sont donc plus élevés, ce qui a pour effet de diminuer le coût moyen d’une opération. Rapporté au revenu de l’emprunteur, il est à présent de 4 ans, alors qu’il était de 4,6 l’année passée.
Cela explique pourquoi l’indicateur de solvabilité de la demande ne flanche pas mais fluctue seulement.

Vers la décrue ?

Conséquence logique, le 3ème trimestre 2023 affiche un recul de la production de prêts, de l’ordre de 36 % par rapport au même trimestre l’année précédente. Pour autant, la situation s’améliore comparée à juin 2023 où la production de prêts s’effondrait de plus de moitié sur trois mois glissants. Et si la hausse des taux pénalise la demande, elle permet aux établissements bancaires de reconstituer ses marges sur la production nouvelle.

Pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA, c’est la preuve qu’une forme de stabilisation est en train de s’opérer. « Nous ne franchirons jamais le seuil des 5 %, soyons clairs », affirme Michel Mouillard. L’Observatoire envisage même la décrue des taux à partir de 2024, avec un taux avoisinant les 3,5 % d’ici la fin de l’année qui passerait sous les 2,75 % en 2025.

Les experts préviennent cependant que ce scénario n’intègre pas les effets potentiels du conflit entre le Hamas et Israël sur les matières premières. C’est pourtant le déclenchement de la dernière guerre, entre la Russie et l’Ukraine, qui a rebattu les cartes du marché immobilier en propulsant l’inflation a un niveau jamais atteint depuis longtemps.

JB