Tendance

SCPI : un cycle nouveau, des fondamentaux constants

En septembre 2023, Perial AM avait annoncé une baisse des prix de parts sur 4 SCPI. En ce début d'année 2024, les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année sont finalisées et confirment la qualité du travail d’évaluation réalisé il y a 6 mois. 

Éric Cosserat, Président Directeur Général de PERIAL Asset Management, dresse un bilan de santé du secteur de l'immobilier et revient sur la stratégie mise en oeuvre ces dernier mois pour faire face à la crise.

Momentum, nouveau paradigme, nouveau cycle… Quelle que soit l’expression, le constat est partagé par tous les acteurs des mondes de l’épargne et de l’immobilier : la fin de l’ère du « taux zéro » s’est imposée à nos marchés à grande vitesse, et avec brutalité. Les remontées successives des taux directeurs décidées par la BCE (+ 450 points de base entre 2022 et 2023 !) pour lutter contre l’inflation ont entraîné l’envolée des taux de financement de l’immobilier, provoquant la chute des transactions et une baisse des prix sur l’ensemble des actifs.

Les évaluations des portefeuilles immobiliers des SCPI à mi-année réalisées exceptionnellement à la demande de l’AMF en 2023 pourraient donc se pérenniser pour que les prix des parts reflètent mieux les évolutions rapides des valeurs des immeubles. Cette cohabitation dichotomique entre le court terme et le long terme inhérent à notre industrie est une des caractéristiques du nouveau monde immobilier. Nous devons nous y adapter. Au-delà de ce choc exogène, les sociétés de gestion devront désormais tenir compte des évolutions plus rapides des marchés et des enchainements de cycles immobiliers sans périodes de transitions.

Le long terme est une succession de courts termes

A la mi-année 2023 donc, PERIAL Asset Management a réalisé une évaluation de son patrimoine avec rigueur, et en collaboration avec des experts indépendants. Dès septembre 2023, nous avons ainsi acté des baisses de prix de parts sur nos 4 SCPI.
Aujourd'hui, les campagnes d’expertises réglementaires de fin d’année sont finalisées. Elles confirment la qualité du travail d’évaluation réalisé il y a 6 mois. Les valeurs d’expertises de nos fonds au 31 décembre 2023 confirment que les prix des parts des SCPI Pf Grand Paris, PfO, PfO2 et Pf Hospitalité Europe reflètent la valeur de leurs patrimoines. C’était le sens de notre démarche, un choix difficile mais responsable conforté par les résultats de fin d’année.
Dans un contexte moins lisible, le rôle des sociétés de gestion prend tout son sens. Nous devons à nos clients et partenaires une transparence totale. Notre industrie, déjà mature sur ces sujets, est soumise à des obligations réglementaires fortes et qui pourraient évoluer pour renforcer encore sa lisibilité.

Notre mission consiste à délivrer un rendement pérenne à nos clients, donc à fixer un cap de long terme, le seul horizon pertinent pour l’immobilier, et à le tenir malgré les soubresauts du court-termisme. Dans un monde chahuté, nous devons trouver et maintenir l’équilibre subtil entre les performances et risques. Les SCPI répondent à des besoins spécifiques pour les investisseurs : une distribution de revenus réguliers, une gestion experte et déléguée rendue nécessaire compte tenu des investissements réalisés dans de nombreuses typologies d’immeubles et différents pays… La durée moyenne de détention des parts de SCPI est de plus de 20 ans, et permet aussi de lisser les évolutions de cycles immobiliers en termes de capitalisation.

 La crise comme accélérateur de tendances

Certains signaux sur les marchés sont encourageants. La prime de risque de l’immobilier se reconstitue depuis la fin de la hausse des taux directeurs de la BCE. Si les marchés ne sont pas encore stabilisés, le gros de la baisse semble derrière nous. Les typologies d’immeubles et les zones géographiques dans lesquelles nous investissons répondent à des dynamiques différentes.Les secteurs de l’hôtellerie, de la santé semblent conserver les faveurs des investisseurs. Le bureau aussi d’ailleurs, dont on annonce la mort depuis l’avènement du travail mais qui ne cesse de se réinventer. Car la crise est également un formidable accélérateur de transformation : aujourd’hui plus que jamais, les immeubles qui répondent le mieux aux besoins en évolution constante des utilisateurs sont plébiscités. Ce sont des immeubles situés, à proximité des transports en commun, répondants aux exigences réglementaires en matière d’environnement de plus en plus strictes et offrants toujours plus de services à leurs occupants.

Les démarches de labélisations des fonds entreprises par notre industrie sont un élément de réponse à ces nouveaux défis. Elles permettent de renforcer le suivi des critères Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance (ESG) des immeubles et de prendre les décisions de gestions qui protègent leurs valeurs, en les adaptant en permanence à ces nouveaux besoins.
En 2024, la transparence, l’expérience, l’expertise et les convictions guideront les acteurs de notre industrie. Comme avant le Momentum, dans l’ancien paradigme, l’ancien cycle.