Immobilier

Immobilier résidentiel : une classe d'actifs attrayante selon Axipit

D’après Axipit, l’immobilier résidentiel, qui était passé au second plan durant de longues années au profit de l’immobilier tertiaire, constitue aujourd’hui, dans un environnement chahuté, une classe d’actifs particulièrement séduisante.

Le contexte actuel se caractérise par de lourdes incertitudes, ce qui obère la visibilité de l’avenir. A la crise sanitaire a succédé la guerre en Ukraine, tandis que l’inflation s’accélère du fait de l’envolée des prix de l’énergie et des matières premières. « Pour faire face à cet environnement, fait observer dans une tribune libre Gurvan Mahéo, gérant financier et responsable des risques chez Axipit Real Estate Partners, l’immobilier résidentiel présente de sérieux atouts, notamment en sécurisant le rendement réel proposé aux investisseurs. »

L’évolution de la société pousse à une augmentation constante du nombre de ménages (+ 23 % entre 1999 et 2020 selon l’Insee) et, par voie de conséquence, à des besoins croissants de logements. « Or, souligne Gurvan Mahéo, ces besoins sont confrontés à une offre insuffisante : les 450.000 à 500.000 logements supplémentaires nécessaires chaque année en France ne sont que partiellement mis en chantier, créant de la sorte un déficit structurel de logements. » Cette carence crée de fortes tensions, en particulier en Ile-de-France, dans le Grand Ouest et dans la région PACA, zones géographiques où le taux de vacance est extrêmement faible (parfois inférieur à 2 %), et ce depuis 40 ans !

Le marché de l’immobilier résidentiel a, en outre, l’avantage d’être très liquide, comme l’attestent les volumes de transaction de logements anciens, qui n’ont cessé de progresser au cours des dernières années. Une dynamique que n’a pas stoppée la crise sanitaire. « Malgré des prix en hausse, précise le professionnel, le pouvoir d’achat immobilier était proche de son plus-haut historique en 2021, grâce à des conditions de financement favorables.

Indexation des loyers

Même s’ils augmentent, les taux pratiqués par les banques restent très bas et très attractifs au regard des 10 dernières années. L’intervention d’une multitude d’acteurs (utilisateurs, investisseurs privés, institutionnels…) contribue aussi à renforcer la liquidité du marché, de même que les diverses modalités de transaction (cessions à l’unité, en bloc, en démembrement de propriété…). » Avec des taux de rendement allant de 2,10 % pour des actifs parisiens « sécurisés » à 4,40 % pour des actifs en région (selon de récentes statistiques de CBRE, JLL et la Fnaim), l’immobilier résidentiel s’accompagne d’un couple rendement/risque intéressant. Pour Gurvan Mahéo, l’érosion monétaire ne menace pas cet « atout », en raison de la corrélation entre l’évolution de l’inflation et celle des loyers.

En effet, les baux prévoient une clause d’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers (IRL), lequel correspond à la moyenne, sur les 12 mois précédents, des variations de l’indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac et hors loyers. « Le rendement réel des actifs, qui prend en compte l’inflation, est ainsi préservé, se félicite Gurvan Mahéo. C’est un avantage indéniable, alors que celle-ci a franchi en mai dernier la barre des 5 % sur an. » Par ailleurs, deux dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 conduisent à valoriser davantage les logements les « plus vertueux » sur le plan de la consommation énergétique. Les logements classés G, à partir de 2025, et F, à partir de 2028, seront interdits à la location. Cela concerne 8 millions de logements, soit 14,5 % du parc immobilier résidentiel français. Les acquéreurs de logements anciens se reportent déjà vers les actifs les moins énergivores.

Trois fonds

La loi a également fixé un objectif de « zéro artificialisation nette », ce qui va limiter la quantité de foncier constructible. Les logements dotés de « qualités environnementales » sont donc synonymes d’opportunités de valorisation. Les experts d’Axipit Real Estate Partners font remarquer que l’immobilier résidentiel bénéficie de « solides » fondamentaux et que l’investissement dans ce segment de marché se prête à différentes stratégies, de l’approche défensive à l’approche « value added ».

Axipit Real Estate Partners est une jeune société de gestion de fonds d’investissement en immobilier indépendante, filiale du groupe Aquila Asset Management. Elle a été agréée par l’AMF en mars 2021. Sous la houlette de Christophe Delacour, directeur général, qui a une expérience de plus de 20 ans de l’immobilier, et de Jean-François Charrier, directeur du développement, que les banquiers privés et les conseillers en gestion de patrimoine connaissent bien, elle a réussi à s’imposer rapidement comme une référence auprès d’une clientèle diversifiée : institutionnels, fonds souverains, family offices, CGP, investisseurs « avertis »…

Pour l’instant, ses actifs s’élèvent à 75 M€. Sa gamme se déploie autour de trois sociétés de libre partenariat (SLP) : Axipit Home Value, fonds labellisé ISR en avril 2022, dont l’espérance de rentabilité est de 7 % sur cinq ou six ans, Resicore, dont la performance s’est élevée à 5,92 % à l’issue de son premier exercice, et Resiplus New, dont la distribution est intermédiée par le groupe Hexagone et dont le rendement prévisionnel est de 4 %. Axipit Real Estate Partners est membre de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et partenaire de la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine (CNCGP).

ML