Actualité des sociétés

[Tribune] Une démarche ESG méthodique au service de la valorisation des actifs immobiliers

Afin de mieux intégrer les paramètres de durabilité dans les business plans et les expertises immobilières, Swiss Life Asset Managers France a mené une étude pilote avec les cabinets Cushman & Wakefield et Wüest Partner.

Améliorer les performances environnementales et sociales des actifs immobiliers permet de créer de la valeur pour les investisseurs. Ce constat encourageant ressort de l’étude (1) pilote que nous avons menée avec Cushman & Wakefield et Wüest Partner au second semestre 2024. Celle-ci permet de montrer que, dans le cadre d’un exercice d’expertise immobilière intégrant un scénario d’amélioration des paramètres ESG (Environnement, Social, Gouvernance), les variables d’expertise telles que la valeur locative, les autres paramètres locatifs (durée de commercialisation par exemple) et les taux de rendement, évoluent souvent positivement. L’étude montre que ceci permet, dans la plupart des cas, de compenser dans la valeur nette de l’actif, le coût des investissements ESG projetés. Dans certains cas, le scénario ESG aboutit même à une création de valeur supérieure au scénario « business as usual ».

Transformer les actifs

Les défis écologiques, en particulier les changements climatiques à l’œuvre, imposent, en effet, une véritable transformation des actifs immobiliers, et représentent pour la gestion un important enjeu financier. Le secteur immobilier est un émetteur majeur de gaz à effet de serre (35% des émissions mondiales) que ce soit lors de la construction des bâtiments (25% des émissions du cycle de vie), ou dans l’utilisation de ceux-ci (75% des émissions du cycle de vie), selon l'Agence Internationale de l’Energie (AIE).

La nécessaire réduction des impacts de l’économie sur l’environnement, dans le cadre de l’Accord de Paris et des règlementations européennes et locales, expose donc particulièrement les actifs immobiliers au « risque de transition ». A cela s’ajoute la nécessité de gérer les risques physiques climatiques grandissants, ainsi que les risques sociaux et de gouvernance. Si les performances environnementales et sociales des actifs sont de mieux en mieux connues, de même que le potentiel technique de décarbonation, la capacité à mettre en œuvre la transformation réside dans la capacité à montrer la faisabilité économique et financière de celle-ci.

Or, d’après l’étude, les travaux d’amélioration ESG permettraient une amélioration de valeur locative jusqu'à +15%, expliquée notamment par un report des économies de charges, une réduction de 20 à 50% des durées moyennes de relocation ainsi que la fidélisation des locataires (réduction de la probabilité de départ) et la sécurisation à long terme des baux. Parallèlement, les taux de rendements deviennent parfois plus intéressants. Dans les faits, l’amélioration de la valeur nette d'immeuble découlant de ces investissements, atteint couramment 5 à 10%. C’est donc une démarche potentiellement profitable aussi bien pour l’investisseur que pour le locataire, qui bénéficiera de l’optimisation des charges issues des travaux d’adaptation.

Prépondérance des aspects énergie-carbone

L’intérêt d’une telle étude pilote montre qu’il est possible de dialoguer plus efficacement avec la profession de l’expertise immobilière sur les sujets de durabilité : sous réserve de fournir l’information adéquate sur le profil ESG des biens immobiliers, les experts en valorisation sont à même de se positionner, et d’intégrer la composante ESG dans leurs avis de valeurs. Les paramètres ESG ayant le plus d’influence sur les variables d’expertise sont au moins pour moitié les performances énergie-carbone. La réduction des consommations d’énergie, notamment dans le cadre de la conformité décret tertiaire, peut dans certains cas expliquer plus de 50% de la survaleur.

D’autres sujets plus techniques sont également regardés de près, comme l’installation de systèmes de pilotage des bâtiments (GTB), notamment dans le cadre du décret BACS. La mise en place de sources d’énergie décarbonées (géothermie, pompes à chaleur, photovoltaïque en toiture etc.) sera également privilégiée pour valoriser un actif immobilier durable à long terme. Les certifications environnementales continuent également d’avoir une influence. En outre, l’investisseur et l’expert regarderont actif par actif la résilience aux risques physiques climatiques.

Sujets multiples

Dans une moindre mesure, la mobilité, notamment en lien avec la loi LOM (solutions pour mobilités douces et vestiaires, bornes de recharge pour les véhicules électriques), ainsi que l’accessibilité du bâtiment aux transports en commun et aux personnes en situation de handicap, ont une influence sur la valorisation ESG. Enfin, d’autres aspects d’attractivité tels que les toits végétalisés et façades bioclimatiques, la modularité des espaces, l’offre de services (salles de sport, restauration etc.) seront également pris en compte, tout comme la gestion de l’eau, des déchets et de la biodiversité.

Cette analyse fine prend ainsi toute sa légitimité dans un contexte où les investisseurs ne regardent plus uniquement la conformité réglementaire des produits financiers (règlement SFDR, label ISR etc.) pour jauger le degré de durabilité des portefeuilles sous-jacents, mais peuvent descendre sujet par sujet afin d’évaluer les qualités ESG des actifs : consommation énergétique de l’actif, empreinte carbone, exposition aux risques climatiques etc.

Chez Swiss Life Asset Managers France, nous sommes convaincus que ce constat ouvre des perspectives majeures en ce qui concerne l’évolution des pratiques de modélisation financière et d’expertise immobilière, les paramètres ESG étant de mieux en mieux intégrés dans la rentabilité attendue d’un actif immobilier sur une longue période. Celle-ci résultera des optimisations permises par les transformations réalisées.

(1) Résultats synthétiques de l’étude consultables auprès de Swiss Life Asset Managers France