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Para hôtellerie et meublée : l’administration commente l’article 84 de la loi de finances pour 2024

Le Bofip du 7 août commente l’article 84 de la loi de finance pour 2024 relative au régime TVA en matière d’hôtellerie et de para hôtellerie. Compte-tenu des nouvelles conditions, quelles sont les actions à mener pour déterminer le régime applicable ?

Pour un propriétaire bailleur meublé, facturer de la TVA sur son loyer présente l’inconvénient de diminuer le prix net encaissé du locataire consommateur final du fait de la fraction du loyer correspondant à la TVA collectée à reverser au Trésor, mais l’avantage de lui permettre de récupérer la TVA d'amont supportée sur travaux ou sur achat d’un immeuble neuf.

Nouveau régime TVA

Le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip) publié le 8 août 2024 par l’administration commente l’article 84 de la loi de finances pour 2024 modifiant le régime TVA de la parahôtellerie requis par l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023.

Ainsi, à compter de 2024, les prestations fournies par le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire sont imposables à la TVA dès lors, cumulativement, qu'au moins trois des quatre prestations connexes associées au secteur hôtelier sont offertes - petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison et réception de la clientèle - pour une durée n'excédant pas 30 nuitées (avec reconduction possible).

Désormais, de la durée de location et des services rendus dépendent exonération ou assujettissement à la TVA (hors résidence senior et étudiante). Le bailleur arbitrera la situation la plus favorable, selon le montant de TVA supportée en amont (achat et/ou travaux) par rapport au manque à gagner sur le loyer (fraction du loyer reversée au Trésor es qualité de TVA).

Exonération communautaire

En droit communautaire, l’article 135 de la directive UE relative au système commun de TVA (n° 2006/112/CE) prévoit une exonération de TVA applicable aux locations d’immeubles. Exonération toutefois assortie d’une exception requérant application de la TVA, de plein droit, au secteur hôtelier et aux secteurs ayant une fonction similaire. Or, si les États membres ont la liberté de déterminer les critères généraux permettant l'application de la TVA, c’est sous réserve que ces critères généraux ne servent pas de fondement pour différencier le secteur hôtelier et les secteurs similaires.

En droit interne français, en principe, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés sont exonérées de TVA (CGI, art. 261 D, 4°, al. 1). Toutefois, par exception, l'exonération ne s'applique pas aux prestations hôtelières ou para-hôtelières fournies dans des établissements d'hébergement objet d'une exploitation professionnelle. Entrent dans cette catégorie les prestations d'hébergement, outre celles fournies dans les hôtels et résidences de tourisme classés, celles fournies par des exploitants dans des conditions proches de l'hôtellerie.

Les conventions d'hébergement, qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien sont assimilées aux prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, donc non éligible au régime fiscal d’exonération de TVA de la location meublée.

Incompatibilité de réglementations

L’avis du Conseil d'Etat de juillet 2023 rappelait, qu’en application de la directive TVA, les critères fixés par les États doivent garantir l’exonération de TVA uniquement aux opérateurs dont l'activité ne remplit pas les fonctions essentielles des entreprises hôtelières, avec lesquelles de telles locations (appartenant au secteur résidentiel) ne sont donc pas en concurrence potentielle.

Ensuite, il soulevait ensuite l'incompatibilité avec le droit communautaire du droit français, lequel subordonne la taxation des prestations d'hébergement para-hôtelières au respect de trois des quatre services, alors que le remplissage de trois de ces quatre prestations n'apparaît pas systématiquement indispensable, selon le juge suprême, pour que de telles locations puissent, selon les circonstances où elles sont proposées, être regardées comme concurrençant les hôtels.

Par suite, il invitait l'administration à évaluer, in concreto, l'état de concurrence potentielle entre (i) chaque acteur proposant la location de meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l'hébergement, et (ii) les purs acteurs hôteliers.

Régime nouveau et actions à mener

En réponse au Conseil d’Etat, est entrée en vigueur en 2024 la modification législative de décembre 2023 pour mettre fin à l’incohérence des textes antérieurs. Elle pose une distinction stricte pour différencier le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire, et le secteur résidentiel.

En conséquence, pour le passé, est préconisé un audit des baux meublés, notamment des conditions générales pour déterminer le régime de TVA applicable, et de cette nouvelle condition de durée de location de plus ou moins 30 jours.

Pour l’avenir demeure ouverte, selon nous, la TVA des locations avec seulement deux prestations : si ménage et linge s’externalisent facilement, réception des clients et surtout petit-déjeuner par livraison sont matériellement plus compliquées à déléguer.

Vers une TVA à partir de deux prestations ?

A l’instar de ce qui existe dans d’autres Etats membres, et du Conseil d’Etat qui, interprétant l’article 135 de la directive TV - critiquait l’exigence du droit français requérant trois des quatre prestations annexes pour retenir une situation de concurrence avec les hôtels (et donc permettre de facturer de la TVA), considérant non retenu par la modification législative - on peut penser, dans un futur proche, que l’applicabilité de la TVA avec seulement deux des quatre prestations, soit à nouveau soulevée.

Peut-être à bon droit au regard du droit communautaire, pour des locations para-hotellières et de tourisme, quand elles concurrencent les hôtels proprement dit.

Cette question impacte les investisseurs acquérant un immeuble neuf destiné à louer meublé s’ils veulent récupérer la TVA supportée sur le prix d'achat - mais dont la configuration physique permet d'organiser facilement la logistique seulement du ménage et du linge.

Ils peuvent en effet récupérer par remboursement au fil des loyers le crédit de TVA correspondant à l’excédent de TVA d'amont (déductible) égale à 20 % du prix d'achat de l'immeuble neuf, par rapport à la TVA d’aval (collectée) sur les loyers, assise sur 3 à 5 % de la valeur de l’immeuble et correspondant au loyer brut.