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Immobilier de luxe : les HNWI reviennent sur le marché

Les investisseurs dont le patrimoine est compris entre 2 et 3 M€, freinés par la hausse des taux, reviennent progressivement sur le marché alors que la légère baisse des prix ne compense pas le coût du crédit. Les élections législatives pourraient bien chambouler ce dynamisme retrouvé.

L’immobilier de luxe ne suit pas exactement les mêmes cycles que l’immobilier lambda. La composition de sa clientèle lui a en toute logique permis de mieux traverser l’année 2023, sans pour autant être épargné par la remontée rapide des taux.

C’est avec satisfaction que Barnes, l’agence immobilière haut de gamme, annonçait le 27 juin un retour à des cieux plus cléments pour son activité : après l’avoir vu dévisser de 25 % sur un an au T4 2023, elle se « rattrape » à -12 % au T1 2024 et -10 % au T2. « Les deux tiers de nos acheteurs actuels sont dans nos fichiers depuis moins de deux mois », se réjouit Richard Tzipine, directeur général de Barnes.

Prix hétérogènes

Si les patrimoines au-dessus de 4 M€ n’ont en effet pas ou peu été impactés en 2023, ceux situés entre 2 et 3 M€, qui ont plus recours au crédit pour leurs acquisitions, reviennent sur le marché depuis quelques mois.

Un phénomène vraisemblement plus lié à la baisse des taux qu’à l’évolution des prix, très hétérogène selon les territoires. Paris affiche des décotes variables selon les arrondissements - certains affichent même des hausses de prix - qui peuvent aller jusqu’à 9 % sur un an pour les biens dont la valeur dépasse les 3 M€. Dans la capitale, l’activité se stabilise après un net ralentissement en 2023, mais le directeur général de Barnes rapporte constater une demande forte de la clientèle « de biens sans défauts ou en parfait état ». « A contrario, les biens jugés imparfaits subissent une forte décote ou ne se vendent pas si celle-ci n’est pas acceptée par les vendeurs », ajoute-t-il.

A Lilles, les prix ont baissé de 5 % sur un an mais après 35 % d’augmentation sur les cinq dernières années. « La légère correction connue cette année n’est qu’un rééquilibrage car l’offre immobilière ne parvient toujours pas à satisfaire la demande croissante », précise Bruno Gras, directeur associé de Barnes Lille. Nantes affiche une décote plus prononcée qui peut aller jusqu’à 10 %.

Irrationalité ensoleillée

En Provence, les prix n’ont pas bougé d’un iota dans le pays d’Aix et la baisse la plus appuyée n’est que de 6 % à Aix-en-Provence. A Bordeaux, ils oscillent entre +/-7 % selon l’emplacement et la qualité du bien. A Montpellier comme sur la Côte d’Azur - région marquée par la constance de ses prix - ou la Côte Basque, la stabilité prime.

Dans ces coins ensoleillés, le principe de rationalité économique qui vaut pour l’achat de la résidence principale ne s’applique pas à ce qui relève souvent « d’achats plaisir », ce qui est facteur de stabilité des prix selon Barnes. « L’augmentation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’a pas vraiment eu d’impact sur les acquisitions, puisque son coût reste marginal par rapport au prix de l’achat », précise Philippe Thomine-Desmazures, directeur de Barnes Côte Basque.

Le règlement « Airbnb » de la Communauté d’agglomération du Pays Basque qui prévoit une mesure de compensation pour les meublés de tourisme, lui, beaucoup plus. « Puisqu’il n’est plus possible de louer sa résidence secondaire, les personnes aisées mais qui avaient besoin de louer leur résidence en leur absence désertent le marché et sont remplacées par d’autres, plus riches, qui n’ont pas besoin de mettre leur bien en location », poursuit Philippe Thomine-Desmazures.

Contre-courant

Le segment spécifique des « propriétés et châteaux » se positionne à contre-courant du marché, Barnes ayant doublé son stock de châteaux disponibles à la vente en un an. « Ce phénomène est lié à l’inversion de la pyramide des âges, avec des familles qui n’arrivent souvent pas à s’entendre pour conserver le bien lors d’un héritage », analyse Olivier Brunet, directeur de Barnes propriétés et châteaux.

Barnes profite sur ce segment d’une complétion entre les désirs de la clientèle française et étrangère : la première, qui vient pour le weekend, cherche une bâtisse à proximité des centres ou d’un nœud autoroutier, tandis que la deuxième qui vient pour des périodes plus longue ne rechigne pas à s’installer dans des coins plus reculés.

A contre-courant également, les Alpes suivent une pente ascendante sur les prix, Courchevel décrochant la palme avec une envolée à +30 % sur un an.

Grand chamboulement ?

Las, les résultats des élections législatives des 30 juin et 7 juillet pourraient bien sonner la fin des réjouissances. Julien Magitteri, directeur général de Barnes Family Office by Côme, rapporte que les épargnants riches craignent, selon l’issue du scrutin, le recours à la loi Sapin 2 pour geler temporairement les fonds placés sur les contrats d’assurance vie. Une fuite de capitaux serait déjà à l’œuvre, notamment vers l’assurance vie Luxembourgeoise, déjà prisée de cette clientèle.

« Les Américains, très présents sur la rive gauche parisienne, ont en majorité stoppé leurs projets depuis les élections européennes, complète Richard Tzipine. Les promesses d’achat prévoyant des clauses suspensives liées aux résultats des législatives restent cependant marginales. »