Immobilier

SCPI/OPCI : un sérieux coup de frein !

Selon l’Aspim et l’IEIF, au 1er semestre 2020, les SCPI et OPCI grand public ont collecté 5 Md€, un volume en ligne avec la moyenne des cinq dernières années, mais en baisse de 8% sur un an. L’Aspim veut croire à une amélioration au 2nd semestre de l’immobilier « pierre-papier ».

Comment en aurait-il pu en être autrement dans ce contexte de crise sanitaire ? Les épargnants ont forcément la tête ailleurs qu’aux initiatives patrimoniales ! Certes, le placement en pierre-papier est de loin le plus performant : le taux de rendement interne (TRI) moyen sur 5 ans des SCPI est dix fois supérieur au Livret A !

Mais ce type d’investissement exige un horizon de long terme qui ne se conjugue pas avec ce contexte de méfiance. D’ailleurs les livrets d’épargne ont explosé ces derniers mois.

L’ensemble des SCPI ont collecté 3,43 Md€ au premier semestre 2020, en baisse de 20% par rapport au premier semestre 2019. Après un premier trimestre en ligne avec la croissance observée en 2019 (+23%), la collecte nette des SCPI au deuxième trimestre a été nettement impactée par la période de confinement imposée jusqu’au 11 mai. En effet, les SCPI ont réalisé une collecte nette de 875 M€, montant en baisse de 60% par rapport au deuxième trimestre 2019.

Pour Frédéric Bôl, président de l’Aspim, « comme attendu, la collecte et la distribution des fonds au premier semestre ont connu un ralentissement provoqué par 1) l’impact de l’épidémie, 2) le confinement sur les réseaux de distribution, 3) les mesures d’aménagement des loyers commerciaux en soutien aux TPE et PME en difficulté ».

Une collecte faible au deuxième trimestre, mais positive quand même, ce qui « témoigne notamment de la capacité des réseaux de distribution à dématérialiser les souscriptions », observe-t-on à l’Aspim. Cette dynamique de collecte « a notamment permis de maintenir une excellente liquidité sur le marché des parts de SCPI », estime Frédéric Bôl.

Une certaine inquiétude

Reste à savoir comment va évoluer la collecte au second semestre dans ce contexte de forte récession économique notamment en France, Bercy anticipant un recul de 11% du PIB pour cette année. Evidemment, si les entreprises locataires ne vont pas bien, les SCPI et OPCI aussi ! Mais le président de l’Aspim affiche un certain optimisme : « La diminution des acomptes de dividendes versés par les SCPI au premier semestre reste contenue et la plupart des gérants anticipent une remontée au second semestre ».

En ce qui concerne les reventes de parts, le volume de ce marché secondaire s’établit à 575 M€ au premier semestre 2020, en hausse de 22% sur un an. L’activité du marché secondaire s’est même accélérée au second trimestre avec 300 M€ de retraits de parts compensés par des souscriptions, montant en hausse de 33% par rapport au second trimestre 2019. Preuve d’une certaine fébrilité des souscripteurs.

Mais l’Aspim estime que « le marché secondaire est resté fluide avec un taux de rotation rapporté à la capitalisation de 0,86% contre 0,82% au premier semestre 2019. En dépit de l’impact des mesures de confinement sur la collecte, l’ensemble des nouvelles demandes de retraits ont été compensées par des nouvelles souscriptions ».

Quant au marché de l’investissement, les SCPI sont restées très actives au premier semestre 2020. Elles ont réalisé pour 3,5 Md€ d’acquisitions sur les six premiers mois de l’année versus 3,6 Md€ au premier semestre 2019. Donc un peu plus que la collecte. Les bureaux représentent toujours la majorité des acquisitions en valeur (57%), suivis par les commerces (19%), la logistique (8%), l’hôtellerie (6%) et la santé (4% en incluant les Ehpad, résidences seniors et centres de santé).

Remarquons la forte augmentation - paradoxale ? - des achats de commerces. A l’inverse, en dépit de l’essor de l’e-commerce dans ce contexte de crise sanitaire, les investissements en logistique restent marginaux (8% sur ce semestre après une hausse à 14% au premier trimestre, en ligne avec les 6% de l’année 2019).

Près d’un euro sur deux quitte la France

Pour ce qui est de la localisation, les acquisitions ont d’abord ciblé l’étranger (43%), puis l’Ile-de-France (40%, dont 7% à Paris) et enfin les régions (17%). Pour rappel, au premier semestre 2019, la part des investissements réalisés à l’étranger ne s’élevait qu’à 34%, ce qui témoigne du poids grandissant de l’international dans la stratégie des SCPI.

Après la France, l’Allemagne reste la seconde destination d’investissement. 

Palmarès des investissements au premier semestre 2020 :

Allemagne 16%

Europe du Nord 7%

Benelux 5%

Europe de l’Est 4%

Espagne 4%

Royaume-Uni 3%

Le Brexit et la forte récession au Royaume-Uni ont dissuadé les investisseurs.

Les SCPI ont également arbitré des actifs pour 463 M€, contre 568 M€ lors du premier semestre 2019. Les bureaux comptent pour 80% des actifs cédés en valeur.

 Des OPCI en petite forme !

Au cours du premier semestre 2020, les OPCI grand public ont collecté 1,6 Md€, en hausse de 32% par rapport au premier semestre 2019. Mais attention : après un premier trimestre record (+131% par rapport au premier trimestre 2019), le montant des souscriptions nettes du second trimestre s’est considérablement réduit (-50% par rapport au second trimestre 2019), tout en restant positive à 332 M€.

Chronologiquement, après avoir enregistré des collectes mensuelles supérieures à 500 M€ en février et mars 2020, les souscriptions nettes ont chuté à 130 M€ en avril, puis à 34 M€ en mai, avant de remonter à 168 M€ en juin. 

10% de dividende en moins

Selon l’indice Edhec/IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprise au 30 juin 2020 demeure solide avec un rendement courant de +4,2% (en baisse de 0,2 point sur un trimestre) et une revalorisation des parts de +1,2% (en baisse de 1,1 point sur un trimestre).

En raison des mesures d’accompagnement des locataires les plus impactés par la crise sanitaire (reports ou annulations de loyer accordés), l’intégralité des dividendes initialement prévus n’a pas été distribuée au premier semestre. En moyenne, les acomptes de dividendes versés sont en baisse de 10% par rapport au premier semestre 2019. Les gérants anticipent un retour à la normale, compte tenu, d’après l’Aspim, d’une amélioration des taux de recouvrement au second semestre.  

Côté OPCI, selon l’indice IEIF OPCI Grand Public au 30 juin 2020, la performance globale s’établit à -2,6% depuis le premier janvier et -0,2% sur un an. Ces évolutions s’expliquent par une contre-performance de la poche « foncières cotées » (l’indice Euronext IEIF SIIC France a reculé de 32,4% entre le premier janvier et le 30 juin 2020). Ce qui justifie les réticences de bon nombre de CGP à l’égard de ces produits hybrides à la volatilité incertaine !

Quant aux deux OPCI en tête de peloton ces dernières années, BNP Paribas Diversipierre reste nettement positive sur un an (à fin août) à +2,2% (mais -2,4% depuis le premier janvier de cette année) et Dynapierre, de SwissLife, affiche +1,1% sur un an (-0,1% depuis le premier janvier). Le poids lourd, Opcimmo, d’Amundi, recule de -2,3% depuis le début de l’année et de -0,8% sur un an.

Pour les souscripteurs d’assurance vie - puisque l’OPCI est avant tout un produit pour les assureurs - c’est une douche froide ! Des rendements en euros en berne, qui devraient tourner autour de 1%, et des unités de compte boursières et immobilières rincées par les marchés financiers, voilà qui explique sans doute aussi les piètres chiffres de l’assurance vie au premier semestre 2020.

Jean-Denis Errard

>> Découvrez dans le numéro de septembre à paraître de Gestion de Fortune les résultats des Victoires de la Pierre-Papier 2020