Loi de finances

Pouvoirs du gérant d’une SCI : attention aux statuts

L’objet social d’une SCI est très important pour fixer les pouvoirs du gérant. On n’y prête pas toujours attention ! C’est l’enseignement qu’on peut tirer d’un récent arrêt de Cour de cassation qui sonne comme un nouveau rappel à l’ordre après de nombreuses décisions relatives à des cessions illicites.

En 2001, une société civile immobilière a été constituée entre madame, titulaire de 99 parts, et monsieur, son mari, titulaire de 1 part. Cette SCI dont celui-ci est nommé gérant détient un immeuble de deux étages, dont le rez-de-chaussée est loué en bail commercial depuis 2002 à une entreprise dont monsieur est également le gérant.
En 2013, le couple décide de divorcer. La SCI, représentée par monsieur, a consenti à celui-ci un prêt à usage portant sur les premier et deuxième étages de l'immeuble.

En 2014, une assemblée générale extraordinaire est convoquée par un mandataire désigné judiciairement. Il est décidé la révocation de monsieur de ses fonctions de gérant et la nomination de madame en qualité de gérante. A la suite de cette décision monsieur a assigné la SCI en remboursement de son compte courant d'associé et celle-ci a formé des demandes reconventionnelles notamment aux fins d'annulation de la convention de prêt à usage conclue en 2013.
La cour d’appel, en deuxième ressort, va annuler ce contrat de prêt à usage conclu avec la SCI et déclarer monsieur « occupant sans droit ni titre » dans l’appartement possédé dans l'immeuble par la SCI. Celui-ci se pourvoit en cassation au motif « que le gérant d'une société engage la société par les actes entrant dans l'objet social, peu important que l'acte litigieux n'ait pas été expressément visé dans la clause le définissant ».

Une ambiguité

En effet, les statuts de la SCPI comportent une ambiguïté car en l'espèce -ce qui s’avère courant en pratique- la clause d’objet social de la SCI ne précise pas expressément que les biens lui appartenant peuvent être mis gratuitement à la disposition des associés.

Est-ce là un obstacle dirimant ? Fallait-il une décision des associés aux conditions de majorité requise par les statuts pour modifier l'objet social et permettre ce commodat ?
Selon la Cour de cassation « la cour d'appel a énoncé à bon droit que, lorsque les statuts d'une SCI n'indiquent pas dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ».

Une clause d’interprétation stricte

Selon l’article 1848 du code civil il est précisé que : « Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société ». Pour autant, il ne peut se targuer de ses pouvoirs pour prendre des libertés avec la définition de l’objet social des statuts ! Cette clause, affirme ici la Cour de cassation, est d’interprétation stricte sur l’étendue des pouvoirs du gérant. L’article 1852, lui, précise bien que le gérant ne peut faire, sans l’autorisation des associés, aucun acte qui ne soit pas conforme à l’objet social.

Ainsi une cour d’appel, confirmée en cassation, a déclaré invalides des cessions effectuées par le gérant car « il ne pouvait être déduit de la formule générale des statuts de la SCI le pouvoir du gérant d'aliéner les biens de celle-ci, dès lors que l'objet social ne prévoit que la propriété, la gestion, l'exploitation par bail location ou autrement d'immeubles ou étangs » (Cass. 3e civ. 31 mars 1999, pourvoi n°22-24.503 ; 18 décembre 2001, n°00-16.530 ; 6 septembre 2011, pourvoi n°10-21.815 ; 5 novembre 2020, pourvoi n°19-21.214 ; Cass. com. 29 novembre 2023, n°22-17.913). Un objet social qui serait imprécis ou trop large a évidemment l’inconvénient de susciter le doute, donc de risquer d’engager la société au-delà de l'intention des associés ou de provoquer un contentieux entre les associés.

(Cass. 3e civ. 2 mai 2024, pourvoi n° 22-24.503)

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[[1]] Cass. Civ 3ème, 6 septembre 2011, 10-21.815

JDE