Immobilier

Bilan des SCPI au 1er semestre 2017 : « De bonnes nouvelles »

La plateforme MeilleureSCPI.com a dressé globalement un bon bilan sur les performances locatives au 1er semestre 2017 tout en adressant quelques mises en garde.

« Moins exceptionnelle qu'au 1er trimestre, les SCPI ont tout de même réalisé une collecte de 1,45 Md€ au 2e trimestre 2017 » (versus 2,312 Md€) a commenté mardi 29 août Jonathan Dhiver, fondateur de la plateforme MeilleureSCPI.com. Les gérants ont surtout accéléré leurs investissements, à savoir 1,5 Md€ sur le trimestre (89 acquisitions) essentiellement en bureaux en régions (35,8 % des 1,5 Md€) et en Europe (28,7 %), à comparer à 570 M€ au T2 de 2016.

Paris n'a représenté que 12,6 % des investissements. La part de l'international qui était de 7 % en 2014 a progressé sans cesse (15 % en 2015, 20 % en 2016) et s'est élevée à ... 36 % au S1 de 2017 !

Coup de frein au 2e trimestre

Ce deuxième trimestre s'est avéré plus modéré en collecte, parce que certains gérants ont mis « un coup de frein » mais aussi parce que le contexte électoral a amené à un certain attentisme. Sur le 1er semestre, la collecte brute atteint le sommet record de 3,75 Md€. Ce T2 de 2017 est au même niveau que le T2 de 2016 (à 1,417 Md€).

Cette collecte a été menée pour moitié par les SCPI bureaux ; les « diversifiées » continuent leur progression à 25,4 % versus 15,7 % au T2 2016. « Les SCPI séduisent moins, observe le fondateur de meilleurescpi.com, leur part a fondu de 60,3 % au T2 2016 à 50,8 % au T2 2017 dans la collecte nette. Les champions de la collecte restent Amundi (321 M€ au T2), Primonial (137 M€) et BNP Paribas Reim (125 M€).

Le TOF en hausse pour toutes les SCPI

« Les performances locatives sont très bonnes », constate Jonathan Dhiver dont l'équipe a analysé 85 bulletins trimestriels : « le TOF (taux d'occupation financier) est en hausse pour toutes les SCPI à 89,32 %, c'est une bonne nouvelle et c'est un très bon indicateur pour le marché des SCPI ». Un bémol : le TOF continue de fléchir sur les commerces. « Personnellement, je mets en garde sur cette tendance », confie-t-il. Une remarque qui peut sembler excessive, car on est encore un très bon niveau de 93,76 % à fin juin 2017 (94,82% à fin juin 2016).

Les acquisitions ont été réalisées sur la base d'un bon rendement moyen de 5,73 % (ce qui fait un rendement net de frais de 4,25 %). Sur les quatre derniers trimestres, le rendement moyen servi par les SCPI est de 4,53 % toutes catégories confondues, mais avec des écarts importants entre sociétés de gestion. Les « indépendants » qui collectent de façon modérée affichent un rendement moyen de 4,9 % au T2 alors que les « bancaires » sont à 4,36 % « parce qu'elles collectent beaucoup d'argent, donc détruisent la performance » ; ce 4,9 % est stable par rapport au T1 2017 alors que le rendement des « bancaires » est en régression de 8 pdb. Le taux de distribution moyen prévu pour l'année devrait être entre 4,3 % et 4,5 %, selon Jonathan Dhiver. Du côté du TOF, même constat : 90,4 % pour les indépendants contre 88,85 % pour les bancaires.

A noter : les gérants utilisent peu l'effet de levier de l'endettement pour améliorer la performance en dépit de taux très bas : 7,75 % ! (endettement par rapport à la valeur d'expertise). « Un taux qui est en légère baisse sur un an », nous confie Jonathan Dhiver. Ce qui montre bien que les sociétés de gestion collecte trop par rapport aux opportunités d'investissement.

Jonathan Dhiver a également déploré le recours de certains gestionnaires à de l'investissement indirect, via d'autres fonds. « Cette pratique qui fait des SCPI des fonds de fonds dénature ce qu'est une SCPI ». Une façon de faire qui facilite l'investissement et augmente les frais pour le gérant. Le fondateur de MeilleureSCPI.com remarque cela dans les rapports annuels de Primonial, La Française et BNP Paribas Reim.

Un regret, MeilleureSCPI.com ne signale pas les sociétés de gestion en retard d'investissement. « En allant sur notre site et en voyant quelles sociétés nous ne commercialisons pas, vous saurez lesquelles nous paraissent moins bien gérées... », conclut-il.