Immobilier

Dispositif Pinel : ce qui change à partir de 2018

Plusieurs nouveautés importantes sur le dispositif Pinel entrent en vigueur ce 1er janvier 2018. Un amendement au PLF 218 prévoit notamment de plafonner les commissions des intermédiaires. Un décret va en fixer le taux maximal.

L’article 68 de la loi de finances pour 2018 rectifie l’article article 199 novovicies du CGI relatif à l’investissement locatif Pinel. La loi prolonge la réduction d’impôt jusqu’à la fin 2021, soit quatre ans de plus.

Un recentrage, sauf si…
La loi recentre le bénéfice de l’avantage fiscal sur les investissements réalisés dans des communes relevant des zones les plus tendues, soit les zones A bis, A et B1, à l’exclusion des zones B2 et C jusqu’alors éligibles lorsque les communes avaient obtenu un agrément, et cela pour les acquisitions faites à compter du 1er janvier 2018 ou, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire postérieurs au 31 décembre 2017. 

Comme l’a fait remarquer Albéric de Montgolfier, rapporteur général de la commission des finances au Sénat, « construire dans les zones les moins tendues présente un risque non seulement pour les finances publiques, mais également pour les contribuables eux-mêmes : les logements subventionnés par la dépense fiscale pour lesquels les propriétaires n’arrivent pas à trouver de locataires sont une réalité. Ces personnes se voient donc ensuite refuser le bénéfice de la réduction d’impôt ou subissent des redressements fiscaux ».

Deux bémols à ce recentrage :

1°) Une exception transitoire est prévue afin de permettre que des projets immobiliers déjà engagés puissent être menés à bien. Le « Pinel » reste valable en zones B2 et C pour un logement ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 à la condition que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

2°) L’avantage fiscal reste en vigueur dans des communes couvertes par un « contrat de redynamisation de site de défense » (CRSD), quelle que soit la zone géographique (A bis, A, B1, B2 ou C) dont relève la commune. Cette disposition a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs dans ces communes, alors même que des sites de défense y ont été détruits.

Haro sur les commissions

La loi instaure également un plafonnement des commissions d’intermédiation, comme cela a été fait pour les FCPI et FIP. Des taux de 5 à 15% ont été observés en pratique. Le sénateur Albéric de Montgolfier a fait voter cet amendement : « Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321-1 du Code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341-1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. Tout manquement à ces interdictions est passible d’une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus ». 

Nouveau zonage

La dernière révision du zonage géographique a été effectuée en août 2014 et une nouvelle révision des zones devrait intervenir au cours de l’année 2018. Aussi le gouvernement devra remettre au Parlement avant septembre 2018 un rapport d’évaluation des zones géographiques établies pour déterminer l’éligibilité au dispositif Pinel, notamment afin d’apprécier  « la pertinence des critères retenus pour le classement des communes au regard des besoins des territoires concernés ». 

Enquête sur les locataires

Le Gouvernement remettra au Parlement avant septembre 2019 un rapport d’évaluation du dispositif Pinel. Ce rapport analysera notamment « le respect des conditions de loyer et de ressources des locataires par les contribuables bénéficiant du dispositif ». 

(Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, JO du 31 décembre 2017)

 JDE